Vendita della casa

La vendita della casa coincide quasi sempre con un momento particolare della vita. Spesso questa decisione va di pari passo con la realizzazione di nuovi progetti, come ad esempio il trasferimento in una nuova città o addirittura in un nuovo paese.

Fatto sta che vendere casa può rivelarsi anche un’attività piuttosto impegnativa. In base alla tipologia e all’ubicazione dell’immobile, trovare un acquirente in tempi brevi potrebbe non essere facile, senza contare poi tutte le formalità che bisogna sbrigare. Oggi vedremo di fare un po’ di chiarezza proprio su quest’ultimo aspetto, passando in rassegna i passaggi principali che caratterizzano la vendita della casa.

Se quando ci si affida a un’agenzia immobiliare si può contare in genere sul supporto di un professionista anche in fase di trattativa e fino alla firma del rogito, quando si decide invece di fare da sé occorre informarsi accuratamente sui diversi passi da intraprendere.

Qualsiasi compravendita immobiliare comporta una serie di tasse e costi, sia per il venditore che per l’acquirente. Quando le due parti si trovano a trattare sul prezzo è quindi importante che ne siano consapevoli e ne tengano dovuto conto.

Dal punto di vista del venditore, la principale imposta di cui dovrà eventualmente farsi carico è l’Irpef, che viene applicata alla plusvalenza dalla compravendita. La plusvalenza non è tuttavia soggetta a tassazione nel caso in cui il venditore sia rimasto proprietario dell’immobile per almeno cinque anni, oppure se l’immobile è stato adibito a prima casa dello stesso venditore o di un suo familiare a prescindere dalla durata del possesso.

Se l’immobile è stato a suo tempo acquistato beneficiando degli incentivi prima casa, occorre poi rispettare le condizioni poste dalla legge per non rischiare di perderli in seguito alla vendita della casa. In linea di principio, bisogna aspettare almeno cinque anni prima di rivendere l’immobile, anche se esiste la possibilità di derogare a questa regola adempiendo ad alcune condizioni ben precise.

Dal canto suo, l’acquirente sarà chiamato a pagare le imposte di registro, ipotecaria, catastale e l’iva se applicabile. Il loro ammontare è variabile, ad esempio a seconda che il venditore sia un privato o una società, della possibilità di usufruire degli incentivi prima casa e di applicare il sistema del prezzo-valore. Da considerare è poi anche l’onorario del notaio che si occuperà del rogito il quale, salvo che le parti non si accordino diversamente, verrà anch’esso posto a carico dell’acquirente. In merito a tutti questi aspetti, il compratore dovrà essere opportunamente informato, in modo da conoscere gli eventuali incentivi di cui potrà usufruire e di prevedere con anticipo quanto effettivamente sarà chiamato a pagare.

Insomma, non è solo questione di trovare un punto di incontro tra acquirente e venditore. La vendita della casa richiede la conoscenza di norme, formalità e procedure, soprattutto quando si decide di agire per conto proprio senza rivolgersi a un professionista.

Oltre alle imposte e agli altri costi da sostenere, c’è poi anche un altro fattore – non meno importante – da considerare. Stiamo parlando dei documenti che occorre raccogliere prima di procedere alla vendita. Passiamo brevemente in rassegna i principali:

• Copia della licenza edilizia richiesta al momento della costruzione dell’immobile, che servirà a garantire all’acquirente che in fase di costruzione non siano stati commessi abusi edilizi.

• Dichiarazione o attestazione di conformità: certifica che i dati del catasto corrispondano effettivamente all’attuale planimetria dell’immobile, senza che vi siano state apportate modifiche rilevanti.

• Attestato di prestazione energetica, che indica la classe energetica dell’immobile.

• Certificato di agibilità o segnalazione certificata di agibilità, che attesta l’abitabilità dell’immobile.

• Nel caso in cui l’immobile sia situato all’interno di un condominio, un’attestazione firmata dall’amministratore riguardante l’assenza o la presenza di eventuali spese condominiali arretrate. L’acquirente risponde solidalmente delle spese ordinarie accumulate durante l’anno della firma del rogito e quello precedente ed è quindi importante che sia informato su questo aspetto.

In base alla legge, solo alcuni di questi documenti devono per forza essere prodotti in fase di compravendita. Detto questo, tutti presentano informazioni essenziali che probabilmente l’acquirente vorrà conoscere prima di confermare la sua intenzione di acquisto. Per questo il venditore potrebbe decidere di procurarseli il prima possibile, in modo da velocizzare poi le fasi più avanzate della trattativa.

Ora che abbiamo chiarito quali sono i principali documenti che occorre procurarsi per la vendita della casa, non ci resta che dare uno sguardo alle modalità di pagamento. Il saldo prezzo avviene in genere tramite assegno circolare non trasferibile o bonifico bancario. Il motivo per cui si opta per un assegno circolare rispetto a un semplice assegno bancario è che questo è garantito dalla banca emittente, eliminando il rischio per il venditore di non riuscire a incassare la cifra pattuita per mancanza di disponibilità sul conto dell’acquirente.

L’acquirente può inoltre chiedere che il saldo prezzo sia lasciato in deposito presso il notaio fino alla trascrizione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari.

Ciò premesso, di solito il compratore non dispone personalmente dell’intera somma necessaria al saldo prezzo. Ne consegue che, con tutta probabilità, dovrà rivolgersi a una banca per ottenere un finanziamento. La procedura che porta alla concessione del mutuo può prendere anche diverso tempo: l’istituto di credito vorrà valutare sia l’immobile oggetto della compravendita, sia la situazione finanziaria dell’acquirente per avere la ragionevole certezza che riuscirà a sostenere il pagamento delle rate nel tempo.

Questo è uno dei principali motivi per cui si ricorre al contratto preliminare di compravendita, ad esempio nei casi di vendita casa ereditata tra fratelli, con il quale acquirente e venditore si impegnano a rispettare gli accordi intrapresi fintanto che il saldo prezzo non potrà essere versato dando luogo al passaggio di proprietà. Generalmente, il preliminare prevede tra le altre cose anche il versamento di una caparra confirmatoria a garanzia del rispetto degli accordi tra le parti.

Come abbiamo già sottolineato in apertura, la vendita della casa può risultare un’attività piuttosto complicata e tradursi in un periodo stressante per il venditore. Non solo bisogna riuscire a trovare un compratore che sia seriamente interessato all’acquisto, occorre anche seguire una lunga trafila burocratica e amministrativa.

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