Comprare casa

Come in molti altri paesi europei, anche in Italia i proprietari di casa tendono a essere numerosi. La percentuale delle famiglie che vive in un’abitazione di proprietà oscilla infatti tra il 75% e l’80%. Possiamo dedurne che comprare casa costituisca una tappa quasi obbligata per molti italiani. Presto o tardi, la maggior parte di noi finisce per trovarsi di fronte alla prospettiva di acquistare un immobile, con tutte le valutazioni e i passi che questo comporta.

Comprare casa oggi conviene davvero? Questa è senz’altro una delle domande che potremmo porci prima di prendere la nostra decisione definitiva. Da un lato è vero che smetteremmo finalmente di pagare un affitto tutti i mesi per vivere in un immobile che non sarà mai nostro. Dall’altro ci sono però anche molti altri aspetti da considerare, primo fra tutti l’impegno finanziario a lunghissimo termine che andremmo ad assumerci accendendo un mutuo. Per non parlare del fatto che dovremmo comunque autofinanziare almeno il 20% del prezzo d’acquisto, il che potrebbe comportare l’impiego di una buona parte dei nostri risparmi. Insomma, quella di acquistare una casa è una decisione che va sempre valutata attentamente, soprattutto se consideriamo che negli ultimi decenni il mercato del lavoro è molto cambiato e la stabilità finanziaria non è sempre cosa scontata.

Fatta questa premessa, vediamo a grandi linee come dobbiamo comportarci una volta deciso di voler comprare casa. Il primo passo consiste generalmente nell’organizzare una serie di visite agli immobili in vendita nella zona di nostro interesse. Una volta trovato quello che fa per noi, chiederemo al venditore di poter visionare tutta la documentazione rilevante: planimetrie, visura catastale, visura ipotecaria, resoconti sugli interventi di ristrutturazione effettuati, certificati di conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica e così via. Potremmo anche decidere di chiedere una valutazione immobiliare a un perito, in modo da confrontarla con il prezzo richiesto dal venditore.

Se a questo punto saremo ancora convinti di voler acquistare l’immobile, presenteremo la nostra offerta. Questa potrà corrispondere al prezzo richiesto dal venditore oppure situarsi a un livello (moderatamente) inferiore. La trattativa sul prezzo potrebbe protrarsi anche abbastanza a lungo. Non è raro che all’offerta del potenziale acquirente faccia seguito una controfferta da parte del venditore. Se la trattativa si concluderà con successo, si passerà alla firma del preliminare di compravendita.

In realtà, la stipulazione del preliminare non è un passaggio obbligato quando si vuole comprare casa. Teoricamente le parti potrebbero sottoscrivere direttamente il rogito definitivo. Nei fatti però, spesso agire in questo modo non risulta possibile: prima di procedere all’acquisto vero e proprio, il compratore dovrà probabilmente ottenere un mutuo dalla sua banca, senza contare che anche il venditore potrebbe aver bisogno di tempo per trovare una nuova sistemazione.

È proprio per questi motivi che si ricorre al preliminare di vendita. Si tratta in sostanza di un contratto vincolante, con il quale le parti si impegnano a portare a termine la compravendita immobiliare. A garanzia del rispetto dell’accordo, di solito è previsto il versamento di una caparra confirmatoria. Qualora una delle due parti dovesse tirarsi indietro all’ultimo minuto, l’altra tratterrà la caparra a titolo di risarcimento. Nel preliminare vengono inoltre definiti il prezzo, il termine entro il quale verrà firmato il rogito definitivo e le eventuali altre condizioni pattuite.

Oltre al prezzo dell’immobile, di quali altre spese occorre tenere conto quando ci accingiamo a comprare casa? Se tra le parti non viene stabilito diversamente, le imposte di registro connesse alla compravendita immobiliare e l’onorario del notaio che si occuperà di redigere il rogito vengono poste a carico dell’acquirente.

L’onorario del notaio dipende dalla tipologia e dal prezzo dell’immobile. Lo stesso vale per l’imposta di registro.

Se l’immobile viene venduto da un privato, questa ammonta al 9% del prezzo di vendita, a cui vanno poi ad aggiungersi anche le imposte ipotecaria e catastale per un importo fisso di 50 euro l’una.

Se invece la casa viene venduta da un’impresa, la compravendita è generalmente soggetta a Iva. In questo caso, l’Iva è pari al 10% del prezzo (o al 22% per certe categorie di immobili), mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna.

Per gli immobili destinati all’uso abitativo vi è poi la possibilità di applicare il sistema del prezzo-valore. In questo caso particolare, le imposte variabili vengono calcolate non sul prezzo di vendita ma sul valore catastale dell’immobile, consentendo all’acquirente di risparmiare il 30% sull’onorario del notaio e ponendo dei limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. Di questa possibilità possono però usufruire unicamente le persone fisiche quando la compravendita non è soggetta a Iva. È inoltre necessario che l’acquirente ne faccia richiesta esplicita.

Sempre per quanto riguarda le imposte, un discorso a parte va fatto quando l’immobile oggetto della compravendita verrà adibito a prima casa dell’acquirente, ovvero quando quest’ultimo intende farne la propria abitazione principale e stabilirvi la propria residenza. In questo caso, la legge prevede delle particolari agevolazioni a patto che:

• la casa non rientri nella categoria degli immobili di lusso;

• l’acquirente non abbia già usufruito degli stessi incentivi per l’acquisto di un altro immobile (a meno che non lo rivenda entro un anno dall’acquisto della nuova casa).

Se tutte le condizioni definite dalla legge sono rispettate, allora l’acquirente potrà comprare casa usufruendo di particolari benefici:

• se il venditore è un privato, l’acquirente pagherà un’imposta di registro pari al 2% (invece del 9%). Le imposte ipotecaria e catastale restano invariate e ammontano sempre a 50 euro ciascuna.

• Se invece il venditore è una società, l’Iva ammonterà al 4% (invece del 10%). Anche in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale restano invariate nella misura di 200 euro l’una.

Se poi a comprare casa è una persona di età inferiore ai trentasei anni e con un Isee inferiore a 40mila euro, sono previste ulteriori agevolazioni. Se l’acquisto viene effettuato da un privato, è prevista l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Se invece il venditore è un’impresa e la compravendita è soggetta a Iva, il giovane acquirente la potrà recuperare sottoforma di credito d’imposta.

In questo articolo abbiamo passato in rassegna i principali aspetti da considerare quando si vuole acquistare una casa. Il mercato immobiliare italiano tende complessivamente a essere piuttosto vivace e di certo non mancano gli immobili in vendita. Molte volte però, portare a termine una compravendita può risultare più complicato del previsto. Per diversi motivi, non sono pochi i casi in cui venditore e compratore faticano a raggiungere un’intesa e la trattativa si conclude con un nulla di fatto. In queste situazioni, entrambe le parti vanno incontro a degli svantaggi, soprattutto in termini di perdita di tempo. Il compratore dovrà guardare altrove in cerca del prossimo immobile, mentre il venditore sarà costretto a posticipare ulteriormente la vendita della sua casa.

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