Quando decidi di vendere la tua casa, è essenziale capire che, sebbene scegliere il momento giusto dell’anno sia importante, come abbiamo visto nell’articolo della settimana scorsa, un aspetto ancora più cruciale è essere in possesso di tutta la documentazione necessaria.

Negli ultimi anni, il rigore nella gestione delle pratiche per la vendita di un immobile è aumentato e alcuni documenti sono diventati obbligatori. Ad esempio, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è ora un requisito imprescindibile per tutte le transazioni immobiliari. Allo stesso modo, devi assicurarti di avere a disposizione tutti gli altri documenti necessari per la vendita. Ma quali sono indispensabili? E dove trovarli? In questo articolo ti spiegheremo quali sono essenziali e come prepararli, così potrai affrontare la vendita con serenità e concludere l'affare in tempi rapidi.

Documenti necessari per vendere immobili "usati"

L'elenco dei documenti necessari per vendere casa (non di nuova costruzione) da privato può variare leggermente in base al Comune di riferimento, ma in generale include:

1. Atto di proprietà: è il documento che attesta il diritto di proprietà dell'immobile. Viene rilasciato dal notaio al momento dell'acquisto dell'immobile e contiene i dati catastali, i confini dell'immobile, i nominativi dei proprietari e le eventuali ipoteche o altri vincoli gravanti sull'immobile.

2. Planimetria catastale e comunale: la planimetria catastale è un disegno tecnico che rappresenta l'immobile a livello catastale, con l'indicazione dei vani, delle superfici e dei confini interni. La planimetria comunale, invece, è un disegno tecnico che rappresenta l'immobile a livello comunale, con l'indicazione della sua ubicazione e dei confini esterni. Entrambe le planimetrie devono essere conformi allo stato attuale dell'immobile.

3. Condono edilizio: se l'immobile presenta degli abusi edilizi sanati, è necessario presentare il condono edilizio. Il condono è un provvedimento amministrativo che sana le opere abusive a fronte del pagamento di una sanzione.

4. Certificato di Prestazione Energetica (APE): l'APE è un documento obbligatorio che attesta la prestazione energetica dell'immobile, ovvero la sua capacità di consumare energia per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria. L'APE viene redatto da un tecnico abilitato e classifica l'immobile in una classe energetica da A (la più efficiente) a G (la meno efficiente).

5. Certificato di impianto: il certificato di impianto è un documento obbligatorio che attesta la conformità degli impianti dell'immobile, come l'impianto elettrico, l'impianto di riscaldamento e l'impianto di condizionamento, alle normative vigenti. Il certificato di impianto viene redatto da un installatore abilitato.

6. Certificato di abitabilità: il certificato di abitabilità è un documento che attesta che l'immobile è idoneo all'uso abitativo. Viene rilasciato dal Comune e attesta la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie e urbanistiche.

7. Conteggio estinzione mutuo ipotecario: se l'immobile è gravato da un mutuo ipotecario, è necessario presentare il conteggio estinzione mutuo. Il conteggio estinzione mutuo è un documento che indica l'importo necessario per estinguere anticipatamente il mutuo.

8. Dichiarazione spese condominiali: se l'immobile è situato in un condominio, è necessario presentare la dichiarazione delle spese condominiali relative all'ultimo anno. La dichiarazione delle spese condominiali attesta l'ammontare delle spese sostenute dal condominio per la gestione ordinaria e straordinaria dell'immobile.

9. Documentazione relativa a ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi: se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi, è necessario presentare la documentazione relativa. Questa documentazione attesta l'esistenza di gravami sull'immobile e deve essere cancellata prima del rogito notarile.

È consigliabile iniziare a raccogliere i documenti con largo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito notarile, in modo da arrivare pronti e con tutto il materiale necessario.
 

Dove reperire i documenti

Un'ulteriore difficoltà è rappresentata dalla reperibilità di tali documenti: ogni documento ha un suo specifico ente o soggetto a cui richiederlo e, talvolta, la raccolta richiede diverso tempo per completarsi. 

Ma vediamo nel dettaglio dove è possibile reperire ciascun documento precedente citato.

1. Atto di proprietà e planimetrie:

• Notaio che ha rogato l'atto di compravendita: Se hai ancora il rogito notarile, puoi trovare all'interno l'atto di proprietà e le planimetrie catastali. In caso contrario, puoi richiedere una copia al notaio che ha rogato l'atto.

• Ufficio del Catasto: Puoi richiedere le copie delle planimetrie catastali presso l'ufficio del Catasto competente per la zona dove si trova l'immobile.

2. Condono edilizio:

• Comune: L'ufficio condono del Comune in cui si trova l'immobile è l'ente preposto al rilascio del condono edilizio.

3. Attestato di Prestazione Energetica (APE):

• Tecnico abilitato: Un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato alla certificazione energetica degli edifici può redigere l'APE. Puoi trovare un elenco di professionisti abilitati sul sito web del tuo Comune o dell'Agenzia del Territorio.

4. Certificato di impianto:

• Installatore abilitato: La ditta che ha realizzato l'impianto (elettrico, gas, condizionamento) o un professionista abilitato possono rilasciare il certificato di conformità dell'impianto.

5. Certificato di abitabilità:

• Comune: Il Comune in cui si trova l'immobile è l'ente preposto al rilascio del certificato di abitabilità. Per richiederlo è necessario presentare una domanda e la documentazione necessaria, tra cui la planimetria catastale conforme e la dichiarazione di conformità degli impianti.

6. Conteggio estinzione mutuo:

• Banca: La banca che ha erogato il mutuo ipotecario può rilasciare il conteggio estinzione mutuo, che indica l'importo necessario per estinguere il mutuo anticipatamente.
   

7. Dichiarazione spese condominiali:

• Amministratore del condominio: L'amministratore del condominio è tenuto a rilasciare la dichiarazione delle spese condominiali relative all'ultimo anno a ciascun condomino che ne fa richiesta.

8. Documentazione relativa a ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi:

• Cancelleria del tribunale: La documentazione relativa a eventuali ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi gravanti sull'immobile può essere richiesta presso la cancelleria del tribunale competente.

Se il tuo immobile è un po' datato, la scelta più saggia è quella di rivolgerti a un tecnico per preparare una Relazione di Regolarità Edilizia (RRE). Questo documento raccoglie tutta la documentazione dell'immobile che sarà necessaria al momento del rogito. In alcune Regioni, esistono accordi tra i Collegi notarili e gli Ordini professionali che prevedono la richiesta della RRE al momento del rogito.

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