Navigare nel complesso universo delle transazioni immobiliari può essere un'impresa impegnativa, e vendere una casa ricevuta in donazione aggiunge un ulteriore livello di difficoltà. Si tratta di un processo che intreccia aspetti legali, burocratici e, in molti casi, anche emotivi.

A complicare ulteriormente il quadro, ci sono le normative che regolano donazioni ed eredità, spesso soggette a modifiche e interpretazioni. Queste leggi, pensate per tutelare i diritti degli eredi legittimi, possono trasformarsi in barriere significative per chi desidera vendere un immobile donato.

In questo articolo, analizzeremo nel dettaglio le principali criticità di questa particolare tipologia di vendita, offrendo soluzioni pratiche e linee guida per affrontare ogni fase del processo con sicurezza, evitando rischi legali e imprevisti finanziari.
 

Donazione immobiliare: come funziona e quali sono i suoi vincoli

La donazione immobiliare è un atto giuridico attraverso il quale un soggetto (il donante) trasferisce la proprietà di un immobile a un’altra persona (il donatario), formalizzando l’accordo tramite un atto notarile. Questa pratica è particolarmente comune in ambito familiare, spesso utilizzata per rispondere alle esigenze abitative di un figlio o per prevenire conflitti tra eredi attraverso una pianificazione patrimoniale anticipata.

Il donatario, una volta ricevuto l’immobile, ne diventa il legittimo proprietario con piena libertà di disporne come meglio crede. Tuttavia, affinché la donazione sia valida, deve essere redatta come atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza di tutte le parti coinvolte e di almeno due testimoni. La mancata osservanza di questa procedura rende nullo l’accordo.

Oltre a certificare la donazione, il notaio riveste un ruolo chiave nel verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, vincoli o irregolarità edilizie che potrebbero compromettere i diritti del donatario.

Un aspetto cruciale da considerare è l’interazione tra la donazione e le leggi sulla successione ereditaria. La normativa italiana prevede che una parte del patrimonio (la cosiddetta quota legittima) sia riservata agli eredi legittimari, come coniuge, figli o ascendenti diretti, indipendentemente dalle disposizioni testamentarie o dagli atti di donazione.

Questo vincolo può ridurre la libertà del donante di gestire il proprio patrimonio e, in alcuni casi, causare controversie legali qualora gli eredi ritengano lesi i propri diritti. È quindi fondamentale affrontare con attenzione ogni aspetto legale e patrimoniale per evitare situazioni di conflitto o contestazioni future.
 

Le difficoltà nella vendita di immobili ricevuti in donazione

Vendere una casa ricevuta in donazione può risultare particolarmente complicato, soprattutto a causa delle problematiche legate alle normative ereditarie. Ad esempio, se un figlio riceve una casa in donazione durante la vita del genitore e decide di venderla, in teoria avrebbe il diritto di farlo. Tuttavia, dopo la morte del donante, gli altri eredi legittimi potrebbero contestare la vendita, sostenendo di essere stati privati di un diritto ereditario.

La situazione si complica ulteriormente quando il donatario non è un erede legittimario, poiché potrebbe trovarsi in una posizione giuridica delicata fino a quando non vengono regolate le questioni legate alla legittima.

Queste dinamiche creano un quadro incerto, in cui la vendita può diventare un processo lungo e rischioso. Gli acquirenti potrebbero trovarsi senza le necessarie garanzie per procedere in sicurezza, mentre le banche potrebbero essere riluttanti a concedere mutui per l’acquisto di tali immobili, temendo le implicazioni legali che potrebbero sorgere.

Inoltre, un altro rischio da considerare è l’impugnazione da parte dei creditori, qualora la donazione sia stata fatta con l’intento di eludere i pignoramenti. Un’ulteriore difficoltà emerge quando la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto, con il rischio di perdere le agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa.
 

Come vendere un immobile donato senza incorrere in problemi legali

La vendita di un immobile ricevuto in donazione può essere eseguita con successo se vengono adottate le giuste strategie preventive e si comprende appieno la normativa vigente.

Un primo passo fondamentale è quello di cercare un accordo amichevole con gli eredi legittimari. Questo può includere una dichiarazione scritta di rinuncia al diritto sull'immobile, che, pur non essendo obbligatoria, conferisce maggiore sicurezza quando redatta davanti a un notaio. 

Un’alternativa da considerare è la risoluzione della donazione, un processo che consente di restituire l’immobile al donante per poi procedere con una vendita tradizionale. Sebbene questa opzione possa risultare legalmente complessa e oggetto di discussioni giuridiche, in alcuni casi rappresenta una via d’uscita.

La pazienza è un altro fattore determinante: secondo la legge 80 del 2005 che ha modificato le disposizioni del codice civile italiano, dopo 20 anni dalla registrazione dell’atto di donazione o 10 anni dalla morte del donante, la possibilità di contestazioni da parte degli eredi si riduce significativamente.

Inoltre, per evitare complicazioni fiscali, in particolare riguardo alle agevolazioni sull’acquisto della prima casa, è consigliabile attendere almeno 5 anni prima di procedere con la vendita. In alternativa, è possibile regolarizzare la situazione presso l'Agenzia delle Entrate. È cruciale seguire scrupolosamente la procedura legale, affidandosi a un notaio esperto che possa guidare sia nella fase di donazione che in quella di vendita, assicurando il rispetto delle normative e minimizzando i rischi legali.

La transazione si conclude con un normale  atto di compravendita,  durante il quale è importante informare l’acquirente riguardo la provenienza dell’immobile, così da prevenire possibili controversie future. Un agente immobiliare competente può facilitare questo processo, garantendo che tutte le parti siano correttamente informate e che l'intera operazione avvenga nel rispetto delle leggi che disciplinano le donazioni.
 

Vendere una casa donata con il donante ancora in vita

Quando si tratta di vendere una casa ricevuta in donazione, può accadere che, al momento della vendita, il donante sia ancora in vita. Questa situazione solleva particolari problematiche legate ai diritti degli eredi, che potrebbero contestare la donazione in seguito alla morte del donante, se ritengono che la loro quota di legittima – la parte di patrimonio che, per legge, spetta a coniuge, figli e ascendenti – sia stata compromessa.

In questi casi, ogni erede ha il diritto di intraprendere un'azione legale di riduzione, chiedendo di recuperare la quota che gli spetta e invalidando l'atto della donazione. Le azioni legali di questo tipo possono essere intentate entro:

• 10 anni dall’apertura della successione;
• 20 anni dalla registrazione dell'atto di donazione.

Di conseguenza, la vendita di una casa donata mentre il donante è ancora in vita potrebbe dissuadere gli acquirenti, temendo future contestazioni da parte degli eredi. Inoltre, le banche spesso si rifiutano di concedere mutui per l'acquisto di case donate, limitando il mercato di potenziali acquirenti a chi può permettersi di pagare l’immobile interamente in un'unica soluzione.

Per proteggersi da tali rischi e rendere più sicura la vendita di un immobile donato con il donante ancora in vita, ci sono due soluzioni principali:

1. Richiedere al notaio di redigere un atto di risoluzione consensuale della donazione, che annulli l'atto di donazione e restituisca l'immobile al patrimonio del donante. In questo caso, la vendita sarà eseguita direttamente dal donante.
2. Stipulare una polizza assicurativa che protegga l’acquirente da eventuali azioni legali di riduzione, garantendo un rimborso nel caso di richieste da parte degli eredi.

Se il donante è già deceduto, la situazione si semplifica: basta attendere 10 anni dalla successione o 20 anni dalla registrazione dell’atto di donazione. In caso contrario, l’unica opzione per tutelarsi resta la polizza assicurativa.

La soluzione per vendere casa facilmente?
Ci pensa Klak!

La soluzione a tanti problemi, può essere molto più facile di quel che credi. Basta affidarsi a noi di Klak: l’instant buying immobiliare, ovvero il sistema che aumenta le probabilità di vendere la tua casa in fretta.

Come funziona? È semplice: buona parte della procedura si svolge online, direttamente sul portale dell’instant buyer. Gli instant buyer sono grandi gruppi immobiliari interessati ad acquistare numerosi immobili, con l’obiettivo di ristrutturarli e rimetterli poi in vendita sul mercato. In altre parole, sono sempre alla ricerca di nuove opportunità immobiliari da valutare.

Rivolgendoti a noi di Klak, ti basterà andare sul nostro sito e inserire le informazioni richieste per ottenere una prima valutazione indicativa della tua casa. Se il tuo immobile verrà giudicato interessante, verrai ricontattato per fissare un sopralluogo, al quale farà poi seguito la valutazione definitiva. A quel punto riceverai un’offerta nel cento per cento dei casi!
 

Con Klak vendi e affitti casa, senza pensieri!

Klak è il primo human instant buyer in Italia! Oltre a consentirti di vendere casa in un click, da oggi ti offre anche la possibilità di affittare casa con la garanzia di avere a che fare unicamente con degli interlocutori affidabili e senza dover pensare a niente se non a incassare la rendita che ricaverai.

Vuoi vendere o affittare casa velocemente grazie al supporto di un team di esperti del mercato immobiliare? Puoi avere tutto questo in un klak! Vai sul sito www.klak.it e ottieni subito una valutazione gratuita della tua casa o dell’affitto che potresti incassare. Uno dei nostri esperti ti contatterà per definire i passi successivi.