Quando si parla di una casa arredata, si fa generalmente riferimento a un immobile che offre all'acquirente o all'affittuario una serie di elementi essenziali, quali letti, armadi, sedie, un tavolo, e gli elettrodomestici fondamentali come frigorifero, piano cottura e forno. Oltre a questi, sono inclusi accessori di base come stoviglie e sistemi di illuminazione. Tuttavia, è importante notare che la normativa in materia è piuttosto ambigua e non definisce con precisione cosa debba essere incluso. Pertanto, nella pratica, si tende ad affidarsi al buon senso, interpretando che una casa arredata debba essere dotata di tutto ciò che è necessario per consentire al nuovo inquilino di abitarvi immediatamente, senza dover ricorrere a ulteriori acquisti. In questo contesto, il concetto di "arredamento" diventa strettamente legato all'idea di una pronta abitabilità, in cui ogni elemento è funzionale a rendere l'immobile confortevole e vivibile fin dal primo giorno.

Cosa si intende esattamente per immobile arredato? 

La legge, come menzionato in precedenza, non stabilisce requisiti specifici riguardo al mobilio che deve trovarsi in un’abitazione parzialmente o totalmente arredata. Tuttavia, il buon senso suggerisce che la casa debba essere dotata di tutti gli elementi necessari a renderla immediatamente abitabile per chi la acquista o la affitta. È quindi fondamentale discutere e verificare questi aspetti con attenzione prima di procedere alla firma del contratto.

In generale, mentre gli elementi di base dell’arredamento non sono oggetto di contestazioni, vi è una certa discrezionalità per quanto riguarda gli accessori non essenziali. Ad esempio, sebbene possa sembrare sorprendente, anche la presenza del divano può essere oggetto di discussione. Lo stesso vale per altri mobili non strettamente indispensabili, come:

• Cuscini
• Scarpiera
• Madie
• Mobili da bagno
• Comodini da camera
• Lavastoviglie
• Lavatrice

Un altro aspetto cruciale per l'acquirente è valutare non solo la qualità degli accessori presenti, ma anche la classe energetica degli elettrodomestici inclusi. Elettrodomestici con una classe energetica più elevata consentono un risparmio significativo sui consumi energetici nel tempo, riducendo l'importo delle bollette. Questo fattore può incidere notevolmente sul valore percepito dell’immobile e sulle spese future per chi lo abiterà.

Ammobiliato o arredato?

Quando si cerca casa, è comune imbattersi nelle diciture “casa ammobiliata” o “casa arredata” durante la navigazione online. Sebbene in alcuni casi il termine "arredato" possa suggerire la presenza di finiture di pregio nell’immobile, nella pratica corrente, i due termini vengono spesso utilizzati come sinonimi nel mercato immobiliare.

Il significato di “ammobiliato” o “arredato” indica generalmente che l'immobile è dotato di un mobilio minimo indispensabile. In altre parole, la casa deve essere provvista degli elementi essenziali affinché l’acquirente o l’affittuario possano viverci fin da subito, senza necessità di acquistare ulteriori arredi.

Un aspetto rilevante da tenere in considerazione è l'impatto che un appartamento ammobiliato può avere sul prezzo di vendita o di affitto. La presenza di mobili o accessori di pregio può aumentare sensibilmente il costo complessivo. Tuttavia, questa condizione può essere vista anche in modo positivo: un immobile già arredato e pronto all’uso potrebbe far risparmiare all’acquirente o all’inquilino i costi legati all'acquisto di nuovi mobili e all'arredamento, rendendo l'investimento iniziale più conveniente.

La tassazione con l’arredamento

Vendere un immobile rapidamente, magari in pochi giorni, è l'obiettivo ideale di chiunque decida di cedere la proprietà di un appartamento. Tuttavia, chi vende un immobile ammobiliato spesso si trova a confrontarsi non solo con la scelta dell'agenzia migliore per accelerare il processo, ma anche con questioni fiscali legate alla cessione degli arredi inclusi nella vendita. Tra le domande più comuni c'è quella se sia necessario dichiarare i mobili e, in tal caso, quale sia il carico fiscale relativo.

La risposta è che la vendita di mobili che costituiscono l'arredamento della propria abitazione non è considerata un'attività commerciale ai sensi dell'articolo 2195 del Codice Civile. Questo significa che, generalmente, non è necessario dichiarare tali beni separatamente ai fini fiscali, e la loro cessione non comporta un onere fiscale aggiuntivo.

Su questo aspetto si è espressa chiaramente anche la Corte di Cassazione con la sentenza numero 10117/2023, confermando che la vendita di mobili legati all’abitazione non rientra nell’ambito delle attività commerciali.

Una questione parzialmente diversa riguarda invece la cessione della cucina. L’Agenzia delle Entrate, con una risoluzione del 2021, ha chiarito il trattamento IVA relativo alla vendita di immobili con cucina incorporata, la cosiddetta "cessione a corpo". In questo caso, la cessione della cucina arredata all'interno dell'immobile è soggetta all'IVA ordinaria, poiché non può essere assimilata né a beni immobili né a beni finiti. Questo dettaglio fiscale è fondamentale per chi vende un immobile con cucina integrata, in quanto incide direttamente sul calcolo delle imposte dovute.

Cosa è obbligatorio lasciare quando si vende

Dopo aver fatto valutare il proprio immobile e averlo messo sul mercato, una domanda frequente per chi vende, soprattutto nel caso di una casa non ammobiliata, è: cosa deve essere lasciato all'interno dell'immobile al momento della vendita? Non esiste una norma specifica che disciplini in modo dettagliato cosa debba essere rimosso o lasciato all’interno di una casa venduta. In genere, venditore e acquirente possono accordarsi formalmente su questo aspetto, definendo quali elementi resteranno nell’immobile. In assenza di un accordo specifico, la prassi comune prevede che gli oggetti d’arredo vengano portati via dal venditore. 

Al contrario, gli elementi strutturali, gli impianti integrati e gli infissi devono rimanere nell’immobile e vengono trasferiti al nuovo proprietario insieme alla casa. Questi elementi, infatti, sono considerati parte integrante della struttura dell’immobile e, in quanto tali, non possono essere rimossi. È quindi importante che il venditore abbia chiaro cosa rientra tra gli arredi mobili e cosa invece costituisce parte fissa della casa, per evitare fraintendimenti o controversie al momento della cessione.

Nel prossimo articolo, parleremo del preliminare di vendita e del rogito per un immobile arredato. 
 

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