È possibile vendere un immobile ereditato? Assolutamente sì, tuttavia, per garantire una vendita fluida e senza intoppi di una casa ricevuta per successione, è essenziale prestare attenzione a diverse questioni specifiche legate a questo tipo di compravendita.

Quali sono i documenti e gli atti necessari per assicurare una vendita di successo? Vi sono obblighi fiscali da soddisfare? Come si gestisce l'eventualità di più eredi coinvolti nell'eredità? 

In questo articolo parleremo di quali sono le informazioni cruciali da conoscere prima di avviare qualsiasi tipo di negoziazione.
 

La dichiarazione di successione: primo passo cruciale

Quando erediti una casa, il primo passo è presentare la dichiarazione di successione. Questo documento è essenziale per notificare il trasferimento della proprietà agli eredi ai fini fiscali. La dichiarazione elenca tutti i beni del defunto e determina le tasse sull'eredità. 

È fondamentale presentare questa dichiarazione entro un anno dalla data del decesso del defunto. Fortunatamente dal 1° gennaio 2018, il processo è diventato più semplice grazie alla possibilità di presentare la dichiarazione online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate.

Quali imposte bisogna considerare?

Prima di procedere con la vendita, è necessario pagare le tasse di successione, liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione. 

L'importo varia in base al grado di parentela con il defunto e viene calcolato sul valore catastale dell'immobile: 

• per coniugi e figli, l'aliquota è del 4% con una franchigia di 1.000.000 di euro;

• per fratelli e sorelle è del 6% con una franchigia di 100.000 euro;

• per nipoti, zii, cugini di 1° grado, suoceri e cognati è del 6% senza applicazione della franchigia;

• per tutti gli altri soggetti, compreso il convivente, è dell’8% sempre senza franchigia.

Oltre alla tassa di successione, ci sono altre imposte da considerare: 

• l'imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale dell’immobile;

• l'imposta catastale, pari al 1% del valore catastale dell’immobile.

Ad ogni modo, restano valide le agevolazioni sulla prima casa che possono essere applicate se uno degli eredi ne ha diritto, portando le imposte a soli 200 euro ciascuna.

Infine, per procedere con la vendita dell'immobile ereditato, è necessario presentare la domanda di voltura catastale entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, corrispondendo un'imposta di bollo di 16 euro ogni 100 pagine e i tributi speciali per un valore di 55 euro. 

Atti necessari alla vendita

Oltre alla dichiarazione di successione e al pagamento delle imposte, ci sono altri atti cruciali per vendere un immobile ereditato.
È necessario procedere con l'atto di accettazione dell'eredità e la sua trascrizione, senza i quali, la vendita non può essere completata. 

L'atto di accettazione dell'eredità può essere espressa, quando l’erede presenta una dichiarazione formale ad un Pubblico Ufficiale o prepara una scrittura privata autenticata, oppure tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma assume alcuni comportamenti che manifestano chiaramente la sua volontà di accettare i beni ereditati. 

Solitamente, quando si decide di vendere un immobile ereditato, si opta per l'accettazione tacita dell'eredità. Tuttavia, affinché la compravendita sia valida, è essenziale che questa accettazione venga trascritta da un Pubblico Ufficiale. La trascrizione dell'accettazione dell'eredità svolge un ruolo fondamentale nel certificare a tutte le parti coinvolte che la proprietà dell'immobile è stata ufficialmente trasferita dal defunto proprietario all'erede che intende venderlo.

Inoltre, è importante sapere che la trascrizione dell'accettazione dell'eredità può avvenire contemporaneamente al rogito notarile, ma senza questa trascrizione, il rogito non può essere finalizzato. Quando ci si reca dal notaio per procedere con la trascrizione dell'accettazione dell'eredità, è fondamentale avere con sé il certificato di morte del defunto proprietario dell'immobile e l'atto di successione. 

Coeredità dell’immobile? Ecco come agire

Quando più persone ereditano una casa, ci troviamo nella situazione della coeredità. Le norme in materia di comunione, contenute nel codice civile agli articoli 1100 e seguenti, richiedono il consenso unanime di tutti i coeredi per vendere la proprietà, anche se sono in possesso di quote differenti. Tuttavia, se non si raggiunge un accordo, ci sono due opzioni:

• Vendita della propria quota di proprietà: si può vendere la propria quota di proprietà dell’immobile, ma gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistarla prima che venga offerta a terzi.

• Richiesta di scioglimento della comunione ad un giudice: se non si trova un accordo, si può chiedere ad un giudice di decidere. Questo processo può essere lungo e complesso: il pubblico ufficiale procederà a stabilire le condizioni della vendita dell’immobile in autonomia, seguendo le norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare, senza che nessun coerede possa decidere il prezzo o a chi vendere. Alla fine, il giudice dividerà il ricavato tra i coeredi.

È chiaro che entrambe le opzioni possono comportare complicazioni e ritardi nella vendita dell'immobile ereditato.

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