Si può vendere una casa con abusi edilizi?

Sei venuto a conoscenza che un immobile di cui sei proprietario contiene abusi edilizi e non sai se potrai rivenderlo? Magari l’hai ereditato e ora ti ritrovi, tuo malgrado, ad affrontare un bel problema.

Vediamo ora che cos’è un abuso edilizio, come risolverlo e quale può essere una possibilità per vendere comunque l’immobile e togliersi di torno il problema senza spendere soldi.

Partiamo dal principio, da come cioè si configura l’abuso edilizio per la normativa italiana. 

Che cos’è un abuso edilizio

Un abuso edilizio è un’opera che risulta difforme da quanto autorizzato o autorizzabile dalle normative.

A seconda della gravità della difformità, si verificano diverse tipologie di abusi.

L’abuso totale si verifica quando non vi è nessun titolo abitativo o la costruzione è completamente diversa da quella autorizzata.

L’abuso sostanziale si verifica quando vi sono variazioni sostanziali rispetto a quanto autorizzato, ad esempio: mutamento di destinazione d’uso, aumento della superficie, violazione norme anti-sismiche, modifiche sostanziali al progetto autorizzato.

L’abuso edilizio minore prevede interventi non autorizzati o diversi da quelli autorizzati ma che incidono su elementi non essenziali della costruzione e non snaturano il progetto approvato.

Le difformità non rilevanti sono invece violazioni, ad esempio di altezza o cubatura, che non eccedano il 2% del progetto.

Esistono casi in cui si verificano difformità sopravvenute. Che cosa significa? Che l’autorizzazione viene annullata in seguito alla costruzione dell’opera.

Come risolvere un abuso edilizio?

Esistono casi in cui il proprietario di un immobile viene a conoscenza di abusi nel momento in cui si accinge a venderlo o a ristrutturarlo. È il caso di case ereditate oppure di interventi di ristrutturazione svolti magari in economia, nell’ignoranza delle normative.

In alcuni casi è la vendita della casa all’asta che comporta la visita di un perito che può rilevare delle difformità, che peraltro non impediscono la vendita all’asta e vengono indicate in perizia.

L’abuso edilizio comporta la condanna penale, una sanzione e, a seconda della gravità, la demolizione della costruzione. La condanna grava sul proprietario e sul mandante dei lavori, a meno che il proprietario non abbia comprato l’immobile in seguito all’intervento non autorizzato.

Per risolvere l’abuso edilizio, o comunque evitare la condanna penale, esiste l’istituto della sanatoria, tramite la quale il proprietario di impegna a regolarizzare la struttura abusiva, a patto che l’opera sia conforme alle normative locali in vigore al momento della realizzazione dell’opera e al momento della richiesta di sanatoria. La sanatoria va dunque a regolarizzare interventi non autorizzati, ma non interventi non concessi. Nel caso di un immobile costruito su un terreno non edificabile, scatterà sempre la demolizione.

Sono in ogni caso previste sanzioni anche importanti a seconda della gravità dell’abuso.

Si può vendere una casa che presenti abusi edilizi?

Non esistono normative che impediscono la vendita di una casa con abusi, tanto è vero che anche le case all’asta a volte contengono abusi edilizi chiaramente indicati in perizia.

Tuttavia non deve trattarsi di un raggiro: sia nel compromesso che nel rogito deve essere specificato chiaramente. Diversamente, l’acquirente può impugnare il contratto e chiedere che sia annullato. Nel caso invece di un abuso minore che non sia stato comunicato dal venditore, l’acquirente può pretendere la restituzione della somma spesa per sanare l’abuso.

Esiste un’alternativa per vendere la casa?

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