Determinare il prezzo di vendita di un immobile è un'operazione intricata che richiede una valutazione ponderata di diversi fattori, che vanno oltre quelli puramente economici e includono considerazioni giuridiche e logistiche. 

Tradizionalmente si sostiene che il prezzo di vendita sia determinato dal "mercato". Ma chi è realmente il "mercato"? Da un punto di vista economico, potrebbe essere descritto come il punto in cui si intersecano le curve della domanda e dell'offerta. Tuttavia, da un punto di vista legale, potrebbe essere interpretato come l'incontro delle volontà delle parti coinvolte. 

Gli agenti immobiliari, invece, tendono a basarsi sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona, tenendo conto delle condizioni specifiche dell'immobile, come eventuali ristrutturazioni, esposizione, altezza, prestigio del condominio e altri fattori pertinenti. Tra questi, la "commerciabilità dell'immobile" emerge come uno degli elementi chiave nella determinazione del prezzo di vendita. 

Approfondiamo questo aspetto.

I diversi attori in gioco

Diversi attori con interessi divergenti sono coinvolti nella determinazione del prezzo di vendita di un immobile, ognuno con i propri obiettivi e priorità:

• Venditore: il proprietario dell'immobile mira a massimizzare il guadagno dalla vendita, cercando di ottenere un prezzo che rifletta il vero valore del bene e che gli permetta di realizzare un profitto significativo rispetto al prezzo d'acquisto.
• Acquirente: l'obiettivo dell'acquirente è di ottenere l'immobile a un prezzo conveniente, considerando le proprie disponibilità finanziarie e le caratteristiche del bene.
• Agente immobiliare: il professionista che facilita la transazione si impegna a bilanciare le esigenze del venditore e dell'acquirente, proponendo un prezzo di mercato equo e realistico che, allo stesso tempo, massimizzi il guadagno possibile, poiché la sua commissione è calcolata in base a questo valore.

Per ottenere una valutazione più obiettiva, le parti possono rivolgersi a un perito immobiliare, un esperto con competenze specifiche nel settore, incaricato di redigere una stima del valore dell'immobile, offrendo così un giudizio imparziale e basato sui fatti.

Cosa influenza il prezzo di vendita 

Ci sono diverse metodologie utilizzate per determinare il prezzo di vendita di un immobile, ognuna con i suoi vantaggi e svantaggi:

• Approccio comparativo: si basa sul confronto tra il prezzo di vendita o di affitto di immobili simili, situati nella stessa area geografica e con caratteristiche simili.

• Approccio reddituale: valuta l'immobile in base alla sua capacità di generare reddito, considerando fattori come gli affitti percepiti o il potenziale locativo.

• Approccio del costo: stima il valore dell'immobile considerando i costi necessari per la sua ricostruzione o ristrutturazione.

• Approccio dell'investimento: chi vende una casa difficilmente accetterà un prezzo inferiore rispetto a quello per cui l'ha acquistata, tenendo conto dell'inflazione e dei cambiamenti del costo della vita. Di solito si considerano anche tutte le migliorie apportate all'immobile o al condominio nel suo complesso, come le ristrutturazioni.

Che ruolo svolge il compromesso?

Nella maggior parte dei casi, il prezzo di vendita di un immobile viene concordato attraverso un processo di negoziazione tra venditore e acquirente, culminante nella stipula di un atto conosciuto comunemente come "compromesso". Questo accordo preliminare, noto anche come contratto preliminare, impegna le parti a concludere successivamente un contratto definitivo per la compravendita dell'immobile. In altre parole, il compromesso rappresenta un'obbligazione reciproca a formalizzare un contratto definitivo, delineando i principali termini e condizioni di quest'ultimo. Dopo la firma del compromesso, le parti non possono più ritirarsi dall'accordo.

Il compromesso deve includere alcuni elementi fondamentali, tra cui:

• La descrizione dell'oggetto del contratto definitivo (ovvero l'immobile o altro bene oggetto della compravendita).

• Il prezzo concordato per la transazione.

• Le informazioni personali delle parti coinvolte nel contratto.

• Il termine entro cui il contratto definitivo deve essere stipulato.

• Le modalità di pagamento concordate tra le parti.

Valutare un prezzo di vendita tramite l’OMI 

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è un servizio istituito dall'Agenzia delle Entrate con l'obiettivo di raccogliere, elaborare e diffondere dati e informazioni relativi ai valori e ai prezzi degli immobili, sia residenziali che commerciali, su tutto il territorio nazionale.

Il principale scopo dell'OMI è rendere il mercato immobiliare più trasparente, fornendo a cittadini e operatori del settore dati e informazioni utili per una valutazione consapevole dei valori degli immobili.

I dati raccolti dall'OMI sono utilizzati dall'Agenzia delle Entrate per contrastare l'evasione fiscale nel settore immobiliare, individuando eventuali discrepanze tra i valori dichiarati negli atti di compravendita e i valori di mercato effettivi.

Inoltre, i dati dell'OMI supportano le politiche pubbliche in materia di edilizia e urbanistica.

Ogni cittadino ha la possibilità di confrontare online i valori OMI per verificare il valore di mercato di un immobile, che viene determinato sulla base della media dei prezzi di vendita, acquisto o affitto nella stessa zona e con le stesse caratteristiche.

L'OMI raccoglie una vasta gamma di dati relativi agli immobili, tra cui:

• Tipologia di immobile: residenziale, commerciale, industriale, ecc.

• Ubicazione: comune, zona, indirizzo.

• Caratteristiche dell'immobile: superficie, numero di vani, piano, classe energetica, ecc.

• Prezzo di vendita o locazione: importo concordato nell'atto di compravendita o locazione.

• Data di compravendita o locazione: data in cui è stato stipulato l'atto di compravendita o locazione.

Come consultare i dati dell’OMI 

I dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) sono liberamente consultabili sul sito web dell'Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata specificamente all'OMI. Questi dati sono resi disponibili sotto forma di:

• Quotazioni: report semestrali che forniscono i valori medi minimi e massimi degli immobili per tipologia, ubicazione e caratteristiche.

• Grafici: che mostrano l'andamento dei valori degli immobili nel corso del tempo.

• Mappe: che indicano i valori medi degli immobili nelle varie zone del territorio nazionale.

I dati dell'OMI sono utilizzabili da cittadini, professionisti del settore immobiliare e amministrazioni pubbliche per diversi scopi, inclusi la valutazione del valore di un immobile da acquistare, vendere o affittare.

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