Acquistare la prima casa è un passo importante e spesso ci si interroga su quali agevolazioni fiscali siano disponibili, tra cui l’applicazione dell’IVA agevolata al 4%. Ma quando è possibile usufruirne e quali condizioni devono essere rispettate?

Questa opportunità riguarda chi decide di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale, scegliendo una compravendita con un soggetto IVA, come un’impresa di costruzioni.

Normalmente, acquistare un immobile da un’impresa comporta il pagamento dell’Imposta sul Valore Aggiunto, con aliquote ordinarie che variano tra il 10% e il 22% del valore della proprietà. Tuttavia, per alcune tipologie di acquisto, è possibile beneficiare di un’aliquota ridotta al 4%, a patto che vengano soddisfatti specifici requisiti. Tra questi, rientrano l’acquisto di un immobile non classificato come di lusso e il trasferimento della residenza entro i termini stabiliti.

L’IVA al 4% si aggiunge alle altre agevolazioni previste per la prima casa, come la riduzione dell’imposta di registro. Inoltre, in determinate circostanze, è possibile avvalersi più volte di questi vantaggi, rendendo l’acquisto della prima casa un’operazione ancora più conveniente.

IVA al 4%: quando e su cosa si applica per la prima casa?

Non tutti gli acquisti di una prima casa avvengono tra privati. È piuttosto comune che il compratore scelga un immobile da un’impresa soggetta a IVA, ad esempio acquistando una nuova abitazione direttamente dal costruttore. In questi casi, oltre alle consuete imposte di registro, catastale e ipotecaria, si aggiunge l’IVA, che normalmente varia tra il 10% e il 22% del valore dell’immobile, salvo agevolazioni.

La normativa prevede che, soddisfatti determinati requisiti, sia possibile beneficiare dei cosiddetti Benefici Prima Casa, che includono l’IVA agevolata al 4%. Questa misura, introdotta per la prima volta dalla Legge Finanziaria del 1991 e integrata nel Testo Unico IVA, è stata confermata e mantenuta negli anni, offrendo un vantaggio concreto a chi acquista un’abitazione principale.

Ma l’aliquota ridotta non si limita alla compravendita di immobili. Essa si applica anche a interventi di ampliamento di edifici esistenti o al completamento di costruzioni in corso. Per accedere a questa agevolazione, tuttavia, è indispensabile rispettare requisiti precisi, sia per l’acquirente che per l’immobile.

Requisiti per beneficiare dell’IVA al 4% 

Per accedere all’IVA agevolata al 4% sull’acquisto della prima casa, è fondamentale rispettare alcuni requisiti soggettivi, ossia legati direttamente all’acquirente. I principali sono:

• L’acquirente deve essere una persona fisica: l’agevolazione non è applicabile alle persone giuridiche, come le società.
• La residenza deve essere nel Comune in cui si trova l’immobile o l’acquirente deve trasferirla lì entro 18 mesi dall’acquisto.
• Non si deve essere proprietari di un altro immobile già adibito a prima casa.
• Non si devono detenere diritti su altri immobili destinati a prima casa, come usufrutto o nuda proprietà, su cui si è già beneficiato delle agevolazioni fiscali. Tuttavia, esistono delle eccezioni, ad esempio se l’immobile precedente viene venduto entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo, oppure se l’immobile in proprio possesso non è adatto a essere considerato prima casa.

Inoltre, gli Under 36 che rispettano le condizioni previste dalla legge possono beneficiare di un credito d’imposta pari all’importo dell’aliquota IVA sostenuta durante l’acquisto dell’immobile.

Requisiti oggettivi dell’immobile

Oltre ai requisiti soggettivi legati all’acquirente, esistono anche dei requisiti oggettivi che riguardano l’immobile stesso per poter beneficiare dell’aliquota IVA al 4%. In particolare, le caratteristiche che devono essere rispettate sono le seguenti:

• Tipologia dell’immobile: deve risultare come abitazione nel catasto.
• Destinazione d’uso: l’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso abitativo, escludendo così quelli adibiti a uffici, negozi, magazzini e simili.
• Caratteristiche dell’immobile: non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9), come ville, castelli o abitazioni signorili.

Inoltre, l’immobile deve trovarsi all’interno del territorio italiano e rispettare le normative in vigore riguardanti agibilità, abitabilità e sicurezza.

Categorie catastali ammesse 

Per comprendere meglio quali immobili possono usufruire dell’aliquota IVA al 4%, è utile fare riferimento alle categorie catastali residenziali ammesse. Ecco quelle che possono beneficiarne:

• A/2: abitazioni civili, con caratteristiche in linea con il mercato residenziale.
• A/3: abitazioni economiche, dotate di impianti tecnologici di base.
• A/4: abitazioni popolari, con impianti di base limitati e standard inferiori rispetto alla media di mercato.
• A/5: abitazioni ultrapopolari, con tecnologie costruttive più semplici e servizi igienici ridotti.
• A/6: abitazioni rurali, utilizzate per attività agricole secondo i requisiti del Decreto 701/1994.
• A/7: villini, con rifiniture simili a quelle civili ma dotati di aree esterne esclusive.
• A/11: abitazioni tipiche, caratterizzate da stili architettonici locali e situate in zone geografiche specifiche.

Quando si applica l’IVA al 4% in edilizia?

L’aliquota IVA al 4% non si applica solo all’acquisto di immobili, ma anche a specifici lavori edilizi, come la costruzione di nuovi edifici o l’ampliamento di abitazioni già esistenti. In particolare, l’agevolazione riguarda:

• Lavori di ristrutturazione: l’IVA al 4% si applica, ad esempio, per l’acquisto dei materiali necessari all’ammodernamento della prima casa.
• Costruzione di una nuova prima casa: è possibile usufruire dell’aliquota ridotta, a condizione che l’immobile rispetti i requisiti catastali e non appartenga alle categorie A/1, A/8 e A/9.
• Acquisto di beni significativi per la ristrutturazione: l’aliquota IVA al 4% si applica anche per l’acquisto di elementi come infissi esterni, ascensori e simili, destinati alla ristrutturazione della prima casa.
   

Come richiedere il recupero dell’IVA al 4% sulla prima casa?

Per poter beneficiare dell’aliquota IVA al 4% sulla prima casa, oltre a rispettare i requisiti necessari, è fondamentale fornire la documentazione adeguata. L’applicazione dell’aliquota ridotta non avviene automaticamente, ma deve essere espressamente richiesta. La documentazione da presentare comprende:

• Documento d’identità e codice fiscale dell’acquirente dell’immobile.
• Modulo IVA Agevolata al 4%, compilato e consegnato alla società che eseguirà i lavori, nel caso di nuove costruzioni.
• Copia della concessione edilizia o, per ristrutturazioni e nuove costruzioni, della relativa SCIA o DIA.

In aggiunta, è utile allegare alla richiesta il rogito notarile, la ricevuta delle fatture di acquisto o dei lavori di ristrutturazione, e una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che attesti il rispetto dei requisiti. La documentazione dovrà essere consegnata agli intermediari immobiliari o alle società coinvolte nella compravendita o nell’esecuzione dei lavori.

I principali vantaggi dell’IVA al 4% sulla prima casa

Il principale vantaggio dell’aliquota IVA al 4% è il notevole risparmio che consente sull’acquisto della prima casa. Ad esempio, su un immobile del valore di 250.000 euro, l’aliquota ordinaria del 10% comporterebbe un’imposta di 25.000 euro, mentre con l’aliquota ridotta al 4%, l’importo scenderebbe a soli 10.000 euro. Questo significa un risparmio di ben 15.000 euro, una somma che potrebbe essere investita, ad esempio, per arredare la nuova casa secondo i propri gusti.

Per evitare errori o sanzioni, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti, come un commercialista di fiducia, che possa aiutare a verificare i requisiti necessari e a seguire correttamente l’intero iter.

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