Vendere una casa ricevuta in donazione è possibile anche se il donante è ancora in vita. La legge, infatti, non pone divieti alla compravendita di un immobile donato. Tuttavia, questo tipo di operazione richiede particolare attenzione: ci sono infatti alcune criticità, soprattutto di natura giuridica, che è bene conoscere prima di procedere.

Chi acquista un immobile donato potrebbe, ad esempio, temere future contestazioni da parte degli eredi del donante, che potrebbero rivalersi sul bene in caso di lesione della quota legittima. Per questo motivo, è fondamentale affrontare la vendita con le dovute precauzioni, seguendo le procedure corrette e valutando attentamente ogni passaggio, anche dal punto di vista fiscale.
In questa guida vedremo come gestire al meglio la vendita di una casa donata, quali sono i possibili ostacoli e come prevenirli per concludere l’operazione in piena sicurezza.
 

Cosa sapere quando il donante è ancora in vita

Dal punto di vista legale, una volta che la donazione è stata accettata e regolarmente trascritta nei registri immobiliari, il donatario diventa il pieno proprietario dell’immobile. Ciò significa che può disporne liberamente, compresa la possibilità di venderlo. Tuttavia, ci sono alcune condizioni da verificare prima di procedere con la compravendita.

Uno dei primi elementi da considerare è la presenza di eventuali vincoli sulla proprietà, come il diritto di usufrutto a favore del donante. In questo caso, pur essendo proprietario, il donatario non ha il pieno godimento dell’immobile: il donante conserva infatti il diritto di abitare o utilizzare il bene fino alla fine della sua vita. L’immobile risulta quindi “gravato” da usufrutto, il che può incidere sul valore di mercato e rendere più complesso l’ottenimento di un finanziamento da parte dell’acquirente.

Oltre agli aspetti legati all’usufrutto, è importante considerare le possibili contestazioni da parte degli eredi legittimi. Se la donazione ha compromesso le quote di legittima – ovvero le porzioni di eredità riservate per legge ad alcuni familiari – questi ultimi possono impugnare l’atto e richiedere la restituzione del bene, anche dopo la vendita. Questo rischio può sussistere fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione, rendendo la posizione dell’acquirente potenzialmente vulnerabile nel tempo.

Per offrire maggiori garanzie e tutelare il buon esito dell’operazione, è consigliabile valutare la possibilità di ottenere una rinuncia preventiva all’azione di riduzione da parte degli eredi e del donante. Questo documento, se redatto in modo corretto, può contribuire a rafforzare la sicurezza giuridica della compravendita e rendere l’immobile più appetibile sul mercato.
 

Quando è davvero sicuro vendere un immobile ricevuto in donazione

Vendere una casa ricevuta in donazione è tecnicamente possibile in qualsiasi momento. Tuttavia, per ridurre al minimo il rischio di contestazioni future – in particolare da parte degli eredi legittimi – è consigliabile attendere il decorso di determinati termini di legge.

Secondo quanto stabilito dalla normativa, l’immobile può essere venduto in piena sicurezza se:

• sono trascorsi almeno dieci anni dalla morte del donante, momento in cui si apre la successione, oppure
• sono passati vent’anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri.

Solo oltre queste soglie temporali, infatti, si estingue il diritto degli eredi di esercitare l’azione di riduzione, cioè la possibilità di impugnare la donazione per tutelare la propria quota ereditaria.

Nel caso in cui questi termini non siano ancora maturati, esiste comunque una strada per procedere con la vendita in modo più sereno: stipulare una polizza assicurativa specifica. Questo tipo di copertura tutela l’acquirente, garantendo un risarcimento nel caso in cui emergano contestazioni legali legate alla donazione. Per valutare con attenzione la fattibilità della vendita, è importante prendere in considerazione tre aspetti fondamentali:

• Assenza di vincoli: se la donazione è avvenuta senza condizioni particolari (come l’usufrutto o altri diritti reali a favore del donante), il donatario può vendere liberamente l’immobile, anche prima della scadenza dei termini sopra indicati, a condizione che l’acquirente sia correttamente informato e tutelato.
• Rischio di rivendicazioni ereditarie: qualora il donante sia ancora in vita, gli eredi legittimi – come figli, coniuge o genitori – potrebbero in futuro impugnare la donazione, qualora ritengano sia stata lesiva della loro quota di legittima. Questo è uno dei principali motivi per cui molti acquirenti chiedono garanzie aggiuntive.
• Presenza di usufrutto: se la donazione è avvenuta con riserva di usufrutto, il donante mantiene il diritto di utilizzare l’immobile. In tal caso, per poter vendere, è necessario ottenere il consenso dell’usufruttuario, e l’acquirente dovrà essere consapevole che l’immobile non sarà pienamente disponibile fino alla cessazione del diritto.

In sintesi, la vendita di una casa donata è possibile, ma richiede attenzione, chiarezza e – in alcuni casi – strumenti di tutela adeguati per garantire la sicurezza dell’operazione, sia per chi vende che per chi acquista.
 

Quando una donazione diventa inattaccabile: tempi e condizioni

La donazione di un immobile diventa pienamente stabile e protetta da eventuali contestazioni solo al verificarsi di due condizioni fondamentali: la trascrizione dell’atto e il decorso dei termini di legge previsti per eventuali rivendicazioni da parte degli eredi.

Il primo passo è la trascrizione nei registri immobiliari, che conferisce ufficialità all’atto e lo rende opponibile a terzi. Questo significa che la donazione è legalmente valida e riconosciuta anche al di fuori del rapporto tra donante e donatario.

Tuttavia, la validità dell’atto non elimina automaticamente il rischio di impugnazioni. Gli eredi legittimi, infatti, hanno il diritto di agire legalmente qualora ritengano che la donazione abbia compromesso la loro quota di legittima, ovvero quella parte di eredità a loro riservata per legge.

Per questo motivo, la donazione può essere considerata definitiva e giuridicamente inattaccabile solo se:

• sono trascorsi almeno dieci anni dall’apertura della successione (cioè dalla morte del donante), termine entro cui gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione;
• sono passati vent’anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, tempo oltre il quale non è più possibile impugnare l’atto, anche se la successione non è ancora avvenuta.

In altre parole, una donazione diventa realmente stabile solo con il superamento dei limiti temporali previsti dalla legge. Prima di allora, l’immobile – seppur formalmente donato – potrebbe restare esposto a potenziali contestazioni, con conseguenze anche rilevanti per un eventuale acquirente.
 

Vendere una casa donata: quali tasse si pagano?

La vendita di un immobile ricevuto in donazione può comportare specifiche implicazioni fiscali, sia per chi vende sia per chi acquista. In particolare, è importante conoscere le regole sulla plusvalenza e le imposte da versare in fase di compravendita.

Tassazione sulla plusvalenza: quando scatta?

La plusvalenza rappresenta il guadagno derivante dalla differenza tra il valore con cui è stato ricevuto l’immobile e il prezzo a cui viene venduto. Questo guadagno, nei casi previsti dalla legge, può essere soggetto a tassazione.

Come stabilito dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), l’imposizione fiscale sulla plusvalenza varia in base al tempo trascorso dalla donazione:

In pratica, se si decide di vendere l’immobile dopo almeno cinque anni dalla data della donazione, non si è tenuti a pagare imposte sulla plusvalenza, anche in presenza di un aumento di valore.

Imposte per chi acquista un immobile donato

Dal punto di vista dell’acquirente, l’acquisto di una casa donata segue le normali regole fiscali sulla compravendita immobiliare, che variano a seconda della destinazione d’uso dell’abitazione (prima casa o altro immobile).

Ecco uno schema riepilogativo:

Le agevolazioni prima casa consentono dunque un risparmio fiscale significativo, abbattendo l’imposta di registro e azzerando quelle ipotecarie e catastali.
 

Si può vendere una casa donata con usufrutto? Ecco cosa sapere

La vendita di un immobile donato su cui grava un diritto di usufrutto è possibile, ma presenta alcune particolarità che è bene conoscere prima di procedere. Quando una casa viene donata con riserva di usufrutto, significa che il donante mantiene il diritto di utilizzare e abitare l’immobile per tutta la durata della sua vita (salvo durata diversa indicata nell’atto). In questo scenario, il donatario – pur essendo formalmente proprietario – non può godere pienamente del bene, né venderlo senza tenere conto dei diritti dell’usufruttuario.

Il ruolo dell’usufruttuario nella vendita

Dal punto di vista legale, il donatario può vendere solo la nuda proprietà dell’immobile, mentre il diritto di usufrutto resta in capo al donante. Di conseguenza, l’acquirente non potrà utilizzare l’immobile finché il diritto di usufrutto sarà in vigore, rendendo spesso l’operazione meno appetibile dal punto di vista commerciale o finanziario. In ogni caso, per procedere con la vendita è necessario il consenso  dell’usufruttuario, poiché il suo diritto non può essere ignorato né automaticamente trasferito.
Per vendere l'immobile il donatario ha due possibilità:

• acquisire il diritto di usufrutto dall'usufruttuario (con il suo consenso): questo richiede che l'usufruttuario accetti di rinunciare o vendere il suo diritto;
• procedere con una vendita congiunta, dove sia il nudo proprietario che l'usufruttuario cedono contemporaneamente i rispettivi diritti al compratore.
   

Come si calcola il valore dell’usufrutto?

La presenza dell’usufrutto incide anche sulla determinazione del valore dell’immobile, influenzando il prezzo di vendita e le imposte da pagare. Il valore del diritto viene calcolato sulla base di parametri fissati dalla legge, tenendo conto:

• dell’età dell’usufruttuario;
• della durata del diritto (a vita o a termine);
• delle tabelle di riferimento aggiornate periodicamente dal Ministero dell’Economia.

In sintesi, vendere una casa donata con usufrutto è fattibile, ma richiede attenzione sotto il profilo legale, patrimoniale e fiscale. Prima di concludere l’operazione, è consigliabile valutare attentamente gli effetti del vincolo e confrontarsi con un professionista esperto per garantire una compravendita serena e trasparente.
 

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