Quando si stipula un contratto di locazione, è comune che venga richiesto un deposito cauzionale. Questo deposito è una somma di denaro che viene trattenuta a garanzia e può essere utilizzata solo in caso di inadempimenti contrattuali o danni causati dall'inquilino. In genere, il deposito cauzionale ammonta a tre mensilità di affitto e viene restituito al termine del contratto, a condizione che non ci siano danni o arretrati.

Ma cosa significa che un deposito cauzionale è "infruttifero"? Questo termine indica che il deposito non produce interessi durante il periodo in cui è trattenuto dal locatore. In altre parole, la somma depositata non accumula interessi come potrebbe accadere con un deposito fruttifero, dove gli interessi maturano e vengono aggiunti al capitale iniziale. Di seguito, esploreremo in dettaglio il concetto di deposito cauzionale infruttifero e le sue differenze rispetto a un deposito fruttifero.

Deposito cauzionale infruttifero vs fruttifero

Nel contesto di un contratto di locazione, il deposito cauzionale serve come garanzia per assicurare che il conduttore rispetti gli obblighi stabiliti nel contratto verso il locatore. Questo strumento è regolato dalla legge numero 392 del 27 luglio 1978, conosciuta come “legge sull’equo canone”, che disciplina sia l'importo massimo del deposito sia la sua produttività in termini di interessi.

La funzione principale del deposito cauzionale è coprire eventuali danni all’immobile causati dal conduttore. Inoltre, in due specifici casi, il deposito può anche essere utilizzato per compensare la perdita economica del proprietario dovuta al mancato pagamento dei canoni di locazione:

1. Se tale utilizzo è previsto esplicitamente nel contratto di locazione.

2. Se un giudice accerta la situazione e autorizza il locatore a trattenere il deposito per coprire il credito non saldato.

Secondo l’articolo 11 della legge del 27 luglio 1978, numero 392, l’importo del deposito cauzionale non può eccedere le tre mensilità del canone di locazione. Ad esempio, per un affitto con un canone mensile di 500 euro, il deposito cauzionale non può superare i 1500 euro.

La differenza tra deposito cauzionale fruttifero e infruttifero riguarda la generazione di interessi su tale somma durante il periodo di locazione. La legge prevede che il deposito cauzionale sia fruttifero, il che significa che deve produrre interessi che devono essere corrisposti all’inquilino al termine dell’anno. Questo aspetto ha sollevato interrogativi legali nel tempo, poiché è stato messo in discussione se un deposito trattenuto dal locatore senza maturare gli interessi dovuti sia conforme alla normativa vigente.

Cosa dice la cassazione 

La questione della produttività degli interessi sul deposito cauzionale ha generato dibattito giurisprudenziale nel corso degli anni. La legge sull’equo canone, infatti, stabilisce che il deposito cauzionale debba essere sempre produttivo di interessi legali. Tuttavia, nella pratica, la situazione può variare, specialmente in contesti come i contratti di affitto ad uso abitativo a canone libero (detti anche contratti 4+4).

In tali contratti, alcune interpretazioni giurisprudenziali permettono alle parti di concordare che il deposito cauzionale sia infruttifero, ossia che non produca interessi per il conduttore. Questa possibilità di accordo sembra essere accettata da una parte significativa della giurisprudenza.

Tuttavia, la Corte di Cassazione ha cercato di fare chiarezza su questa questione attraverso diverse sentenze. La Corte ha stabilito che il deposito cauzionale deve essere sempre fruttifero e che gli interessi maturati devono essere corrisposti al conduttore, anche in presenza di accordi diversi o in assenza di una richiesta formale da parte del conduttore.

Questo orientamento giurisprudenziale è motivato dalla volontà della Corte di tutelare il contraente più debole, evitando che gli interessi maturati sul deposito cauzionale possano essere utilizzati come incremento del canone di affitto o trattenuti indebitamente dal locatore.

Deposito cauzionale nelle locazioni commerciali

Il contratto di locazione può anche riguardare immobili destinati ad uso commerciale, quando l’immobile è affittato per lo svolgimento di attività economiche e imprenditoriali. In questi casi, il deposito cauzionale svolge la medesima funzione di garanzia che ha nelle locazioni ad uso abitativo, assicurando il rispetto degli obblighi contrattuali da parte del conduttore.

Come per le locazioni residenziali, anche nelle locazioni commerciali si applica il limite massimo del deposito cauzionale, fissato a tre mensilità del canone. Inoltre, il deposito deve essere restituito al termine del contratto, maggiorato degli interessi maturati durante il periodo di locazione.

In sintesi, nonostante le differenze tra locazioni residenziali e commerciali, le normative relative al deposito cauzionale sono sostanzialmente simili, garantendo una protezione adeguata per il locatore e un trattamento equo per il conduttore.
 

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