Chi possiede un immobile e desidera monetizzarlo può considerare diverse opzioni, tra cui la locazione breve e l'attività di bed and breakfast (B&B). Tuttavia, è fondamentale comprendere le differenze sostanziali tra queste due modalità di gestione immobiliare, per poter fare una scelta consapevole e in linea con le proprie esigenze e aspettative.

Affittare un immobile non si riduce soltanto al classico contratto di locazione a lungo termine. Esistono, infatti, soluzioni più flessibili e meno vincolanti che offrono la possibilità di ottenere un guadagno pur mantenendo un certo grado di controllo sull’immobile, particolarmente utili quando non si è certi di volerlo destinare a un uso continuativo.

Tra queste opzioni, due delle più comuni sono la locazione breve e l'attività di B&B, un acronimo di origine inglese che si traduce in “letto e colazione”. Ma quali sono le principali differenze tra queste due formule? Scopriamo insieme le caratteristiche distintive di ciascuna, per aiutare chi desidera intraprendere questa strada a fare la scelta più adatta.

Che differenza c’è tra i due? 

Quando si parla di locazione breve e bed and breakfast (B&B), si fa riferimento a due modalità distinte di gestione degli immobili, ciascuna con caratteristiche e obblighi specifici.

La locazione breve consiste in un contratto di affitto la cui durata non può superare i 30 giorni. Questo tipo di locazione consente al proprietario dell'immobile di offrire, oltre all'alloggio, una serie di servizi accessori, come la connessione Wi-Fi, la fornitura di biancheria pulita, e le utenze essenziali. Tali servizi, se inclusi, possono influire sul prezzo totale richiesto al locatario.

Il bed and breakfast, invece, è una forma di ospitalità turistica extra-alberghiera, generalmente gestita a livello familiare. Questa attività prevede la fornitura di alloggio e colazione agli ospiti, offrendo un'esperienza più personalizzata e spesso più informale rispetto a quella di un hotel. A differenza della locazione breve, il B&B si configura come un'attività economica vera e propria, con un'organizzazione e degli adempimenti specifici richiesti dalla normativa.

In entrambi i casi, a partire da settembre 2024, sarà obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice univoco che identifica ogni immobile destinato a locazioni brevi. Questo nuovo adempimento è stato introdotto per garantire una maggiore trasparenza e controllo nel settore delle locazioni turistiche.

Mentre la locazione breve offre flessibilità e la possibilità di fornire servizi aggiuntivi che possono rendere l'offerta più competitiva, il bed and breakfast richiede un impegno maggiore, ma al tempo stesso può offrire un'esperienza più ricca e autentica per gli ospiti. La scelta tra queste due soluzioni dipende dalle esigenze personali, dalla disponibilità di tempo e dalle intenzioni del proprietario dell'immobile.

B&B: limiti e oneri

La locazione breve può riguardare un semplice appartamento, e chi ne usufruisce viene trattato legalmente come un inquilino temporaneo. Questo tipo di contratto non richiede particolari adempimenti oltre a quelli previsti per un normale contratto di affitto a breve termine.

Diversamente, gestire un bed and breakfast comporta una serie di requisiti specifici, sia in termini di struttura che di procedure burocratiche. La normativa vigente impone che un B&B sia composto da un minimo di 3 fino a un massimo di 6 camere arredate, con una capienza che varia da 6 a 20 posti letto, a seconda delle normative regionali. Prima di avviare l'attività, è necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), che funge da punto di riferimento per le autorizzazioni richieste.

Per quanto riguarda la disposizione degli spazi, gli ospiti di un B&B devono poter accedere alla propria camera senza dover attraversare altre camere da letto o aree riservate alla famiglia o ad altri ospiti. Questo garantisce privacy e comfort, elementi fondamentali per la buona riuscita dell’attività. Inoltre, è generalmente previsto che i locali siano puliti quotidianamente, mentre il cambio della biancheria può seguire una cadenza diversa, in base alla gestione interna.

Indipendentemente dalla scelta tra locazione breve e B&B, è obbligatorio comunicare i dati degli ospiti alla Questura, un adempimento previsto dalla normativa sulla sicurezza per il monitoraggio delle presenze sul territorio.

Un altro aspetto distintivo del B&B è l'offerta della colazione. Questa, nella maggior parte dei casi, si limita alla somministrazione di prodotti che non richiedono manipolazione. Il gestore può offrire prodotti acquistati da fornitori autorizzati, come ad esempio cornetti da pasticceria, ma non può manipolarli direttamente a meno che non disponga delle necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie. Questo limite mira a garantire la sicurezza alimentare e a semplificare la gestione dell’attività per chi non ha una formazione specifica in ambito culinario.

Affitto Breve vs B&B: registrazione e tassazione

Dal punto di vista burocratico, esistono significative differenze tra la gestione di un bed and breakfast (B&B) e una locazione breve, anche se entrambe le opzioni richiedono il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato a tali scopi, come stabilito dalla nuova normativa. Tuttavia, le procedure e le implicazioni fiscali variano notevolmente tra le due modalità.

Per quanto riguarda la locazione breve, non è necessario aprire una partita IVA, ma è comunque obbligatorio dichiarare i redditi percepiti e applicare la relativa tassazione. In questo caso, il contribuente ha la possibilità di optare per la cedolare secca, una forma di tassazione agevolata con un’aliquota del 21% per il primo immobile e del 26% per eventuali altri immobili concessi in locazione breve. In alternativa, è possibile optare per la tassazione ordinaria, che prevede aliquote variabili in base al reddito complessivo.

La gestione di un B&B, invece, presenta una situazione più articolata. L’attività può essere svolta in due modalità principali: in forma non imprenditoriale, ossia a carattere non professionale, oppure in forma imprenditoriale, con carattere professionale. Nel primo caso, l’attività non richiede l’iscrizione al Registro delle Imprese né l’apertura di una partita IVA, e i redditi derivanti vengono considerati come "redditi diversi" ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera i) del TUIR. Se invece l’attività viene esercitata in modo continuativo e professionale, è necessaria l’iscrizione al Registro delle Imprese e l’apertura di una partita IVA. In questa situazione, il gestore può scegliere di aderire al regime forfettario, che offre una tassazione semplificata con aliquote ridotte, oppure applicare il regime fiscale ordinario.

Concludendo, mentre la locazione breve offre una maggiore semplicità gestionale e fiscale, il B&B comporta una maggiore complessità, soprattutto se svolto in forma imprenditoriale. La scelta tra le due opzioni dipende dalle specifiche esigenze del proprietario e dalla natura dell’attività che intende intraprendere, tenendo in considerazione gli obblighi fiscali e amministrativi associati a ciascuna soluzione.
 

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