Nel 2023, a livello nazionale, sono stati stipulati 890.211 contratti di locazione ad uso abitativo, come rilevato dal recente “Rapporto Immobiliare 2024” dell’Agenzia delle Entrate. Questo dato è significativo perché evidenzia l'importanza della locazione come strumento regolatore del mercato immobiliare italiano.

Il contratto di locazione, nonostante possa sembrare semplice, è in realtà un accordo articolato che richiede grande attenzione sia dal locatore che dal conduttore. La gestione di tale rapporto comporta una serie di obblighi legali e contrattuali che, se non rispettati, possono sfociare in controversie. Pertanto, la conoscenza delle proprie responsabilità e diritti risulta essenziale per garantire una convivenza serena e proficua.

Tra gli aspetti da considerare nel rapporto locativo vi è la possibilità, per il locatore, di richiedere il pagamento di più mensilità in anticipo, derogando alla prassi comune del pagamento mensile. Questa prassi, se concordata tra le parti, offre un'ulteriore flessibilità, pur essendo soggetta a limiti specifici previsti dalla legge.

Le responsabilità del Locatore

Il ruolo del locatore è disciplinato da precise norme che ne definiscono gli obblighi principali. Ecco una sintesi delle responsabilità più rilevanti:

• Consegna dell’immobile: Il locatore ha l’obbligo di consegnare l’immobile in condizioni adeguate, conformi a quanto stabilito nel contratto di locazione. Questo principio è sancito dall’articolo 1575 del Codice Civile, che impone che l'immobile sia idoneo all’uso concordato tra le parti, garantendo così che il conduttore possa fruirne immediatamente senza necessità di interventi preliminari.
• Manutenzione straordinaria: Un altro dovere del locatore, previsto dall’articolo 1576 del Codice Civile, è la manutenzione straordinaria dell’immobile. Questo significa che le riparazioni strutturali o i guasti rilevanti, che non dipendono dall’uso ordinario dell’inquilino, ricadono sotto la sua responsabilità. È quindi il locatore a dover intervenire in caso di problemi che compromettano l’integrità o la funzionalità dell’immobile.
• Garanzia di pieno godimento: Infine, l’articolo 1571 del Codice Civile garantisce il diritto del conduttore di godere dell’immobile in modo tranquillo e senza interferenze. Il locatore deve assicurare che nessuno possa disturbare l’utilizzo dell’immobile da parte dell'inquilino, sia esso un’azione diretta o un mancato intervento da parte del locatore stesso in situazioni di disturbo da parte di terzi.

Questi obblighi sottolineano come il rapporto di locazione non si limiti a una mera transazione economica, ma richieda un impegno attivo e consapevole da parte del locatore, a tutela del benessere e dei diritti dell’inquilino.

I doveri del Conduttore

Nel contesto di un contratto di locazione, il conduttore ha una serie di obblighi che regolano il corretto svolgimento del rapporto con il locatore. Vediamo i principali:

• Pagamento del canone: Il conduttore ha l’obbligo primario di versare il canone di locazione nelle modalità e scadenze definite nel contratto, come stabilito dall’articolo 1583 del Codice Civile. Il mancato pagamento, oltre a generare morosità, può portare alla risoluzione automatica del contratto e all’avvio di una procedura di sfratto. Questo obbligo rappresenta il fulcro del rapporto contrattuale e il suo rispetto garantisce la stabilità del contratto stesso.
• Uso corretto dell’immobile: L’articolo 1590 del Codice Civile impone al conduttore di utilizzare l’immobile in conformità a quanto pattuito nel contratto. Qualsiasi uso improprio, non in linea con la destinazione d'uso concordata, può non solo comportare la risoluzione del contratto, ma anche il risarcimento dei danni eventualmente causati. È quindi cruciale che l'inquilino utilizzi l’immobile con cura, rispettando i termini contrattuali.
• Manutenzione ordinaria: Al conduttore spetta l’obbligo di gestire la manutenzione ordinaria dell’immobile, come previsto dall’articolo 1576 del Codice Civile. Questo comprende la cura di interventi di routine, come la pulizia, la sostituzione di piccole parti deteriorate dall'uso quotidiano e la prevenzione di danni maggiori. La corretta manutenzione ordinaria assicura che l'immobile resti in buone condizioni durante tutto il periodo di locazione.
• Restituzione dell’immobile: Al termine del contratto, il conduttore deve restituire l’immobile nelle condizioni in cui l'ha ricevuto, salvo il normale deterioramento legato all’uso. Questo principio è sancito dall’articolo 1591 del codice civile e prevede che eventuali danni aggiuntivi siano a carico del conduttore. La restituzione dell’immobile integra quindi l'obbligo finale di una corretta gestione del bene durante l’intera durata del contratto.

Questi doveri rappresentano la base del rispetto reciproco tra le parti e garantiscono la continuità e la buona gestione del contratto di locazione.

Pagamento anticipato del canone residenziale 

Tra gli obblighi del conduttore, quello di pagare il canone è senza dubbio il più cruciale. La regolamentazione di questo aspetto, per quanto riguarda la locazione ad uso abitativo, è delineata principalmente nella Legge n. 431 del 1998, che costituisce il punto di riferimento per i contratti di affitto residenziale. Nel corso degli anni, tale legge ha subito solo lievi modifiche, mantenendo invariato il suo impianto fondamentale.

Un aspetto rilevante della normativa, contenuto all’articolo 13 della Legge 431/1998, riguarda alcune limitazioni specifiche imposte al locatore, tra cui:

• Divieto di canoni "in nero": Il locatore non può richiedere un canone aggiuntivo rispetto a quello previsto dal contratto registrato. Questo divieto mira a prevenire pratiche scorrette che possano danneggiare il conduttore.
• Registrazione del contratto: Il locatore è obbligato a registrare il contratto entro 30 giorni dalla sua stipula. Il mancato rispetto di questa scadenza può portare a sanzioni fiscali e compromette la validità del contratto stesso.
• Divieto di deroghe alla durata del contratto: È vietato inserire clausole che modifichino i termini di durata minimi stabiliti dalla legge, come i contratti di locazione a canone libero (4+4) o quelli a canone concordato (3+2).

Nonostante queste restrizioni, la normativa lascia spazio a una certa flessibilità. Nulla vieta alle parti di accordarsi su modalità di pagamento alternative, inclusa la possibilità di versare più mensilità in anticipo o addirittura l’intero canone annuale in una sola soluzione. Purché queste clausole siano concordate e registrate, sono perfettamente legali nei contratti di locazione ad uso abitativo. Tale flessibilità può offrire vantaggi reciproci: il locatore ottiene maggiore sicurezza economica, mentre il conduttore può negoziare condizioni più favorevoli.

Pagamento anticipato del canone concordato

Nel contesto degli affitti a canone concordato, con durata "3+2", la situazione appare diversa rispetto ai contratti di locazione a canone libero. Infatti, il modello contrattuale ministeriale predisposto per gli affitti concordati è vincolante per entrambe le parti e non ammette modifiche. Di conseguenza, non sembra esserci spazio per l'inserimento di una clausola che consenta il pagamento di più mensilità in anticipo o addirittura dell'intero canone per la durata del contratto.

Questa limitazione è giustificata dal fatto che l'equilibrio contrattuale è già stato stabilito dal legislatore, il quale ha definito in anticipo le condizioni generali del contratto. Anche se le parti rispettano la durata legale e l'importo del canone stabilito a livello locale, qualsiasi clausola che modifichi, anche parzialmente, le condizioni contrattuali predefinite potrebbe compromettere il regime di locazione concordato, portando alla sua inapplicabilità e alla riconduzione del contratto a quello ordinario.
 

Pagamento anticipato del canone nei contratti di locazione commerciale

Per quanto riguarda i contratti di locazione commerciale, la questione del pagamento anticipato del canone presenta maggiore variabilità. Secondo una parte della giurisprudenza, il principio di libera determinazione del canone consente alle parti di stabilire liberamente anche le modalità di pagamento. Pertanto, sarebbe possibile concordare il pagamento anticipato del canone, anche per l’intero anno contrattuale.

Tuttavia, esiste anche un'altra interpretazione giuridica che solleva dubbi sulla validità di clausole che prevedano il pagamento anticipato del canone per più di tre mensilità. Secondo l'articolo 2-ter della Legge 351/1978, tale prassi potrebbe neutralizzare il rischio di diminuzione del potere d’acquisto della moneta, oltrepassando i limiti consentiti dalla Legge 392/1978, articolo 32. In questo caso, la Corte di Cassazione ha stabilito che una simile clausola possa risultare nulla, in quanto attribuirebbe al locatore vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge.

Conseguenze della disdetta 

La disdetta di un contratto di locazione può presentare diverse criticità, sia dal punto di vista giuridico che pratico, soprattutto quando si considera il pagamento anticipato di più mensilità. Un aspetto particolarmente problematico emerge quando il pagamento anticipato è legato a un'eventuale disdetta e al rilascio volontario dell'immobile.

Consideriamo, ad esempio, un inquilino che paga anticipatamente l'intero canone di locazione a gennaio, ma decide di lasciare l'immobile ad agosto, dopo aver formalizzato il recesso e rispettato i termini contrattuali. In questo scenario, quale sarà il destino delle mensilità rimanenti già pagate in anticipo?

Sebbene non vi siano molte sentenze giurisprudenziali che trattano specificamente questo argomento, è lecito sostenere che il conduttore ha il diritto di richiedere la restituzione delle mensilità non godute. Infatti, il contratto di locazione è un accordo di durata che deve garantire al conduttore il diritto di utilizzare l’immobile per l’intero periodo concordato.

Di conseguenza, se il conduttore non può fruire dell'immobile per i restanti mesi del contratto, si configura una situazione di ingiustificato arricchimento a favore del locatore. Secondo l’articolo 2041 del codice civile, il conduttore ha diritto di rivendicare le somme indebitamente corrisposte per periodi non goduti.
 

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