L'analisi delle dinamiche del mercato immobiliare italiano rivela come le recenti trasformazioni economiche stiano influenzando le scelte abitative delle famiglie. L'aumento dei tassi di interesse sui mutui rende l'acquisto di una casa meno accessibile, spingendo una crescente quota di popolazione verso l'affitto. 

Questa tendenza è accentuata dalla perdita di potere d'acquisto, che riduce la capacità delle famiglie di impegnarsi in investimenti a lungo termine come l'acquisto di un'abitazione. Dal lato dei proprietari, l'affitto rappresenta una strategia per integrare il reddito, ma richiede l'introduzione di maggiori garanzie per proteggere l'investimento. 

Le evidenze riportate dall'Osservatorio Affitti, uno studio condotto da Nomisma per conto di CRIF, in collaborazione con Confabitare, sottolineano queste dinamiche, offrendo una panoramica chiara e dettagliata delle attuali sfide e opportunità nel mercato delle locazioni.

Locazioni: prospettive in crescita per il 2024

Secondo uno studio che ha esplorato la propensione degli italiani verso le soluzioni di affitto immobiliare e la disponibilità dei proprietari a mettere in locazione le loro abitazioni, gli esperti del settore prevedono un calo delle compravendite nei primi sei mesi del 2024. Tuttavia, si attendono stabilità nel mercato delle locazioni, sia per quanto riguarda il numero di contratti che i canoni di affitto.

Il 42% dei locatari considera l'affitto una necessità a causa delle difficoltà economiche che impediscono l'acquisto di una casa. Questa situazione è particolarmente evidente per le famiglie monogenitoriali e per chi ha un reddito basso o inesistente, come casalinghe, disoccupati, cassintegrati, operai e pensionati. Al contrario, per imprenditori, dirigenti e impiegati, l'affitto è spesso una soluzione temporanea. Le famiglie con figli e chi ha maggiori risorse economiche optano spesso per la locazione perché non sono ancora riusciti a trovare e acquistare la "casa ideale".

L’affitto è ancora una soluzione temporanea?

L'analisi delle attuali dinamiche del mercato immobiliare italiano mostra come l'affitto stia passando da essere una soluzione temporanea a una scelta definitiva per molte persone. Le difficoltà economiche, tra cui la perdita di potere d'acquisto e l'aumento dei tassi di interesse, stanno rendendo l'acquisto di una casa sempre più irraggiungibile per una larga fetta della popolazione. 

Questo fenomeno è particolarmente evidente tra le famiglie monogenitoriali, i pensionati e i liberi professionisti, per i quali i costi associati alla proprietà di una casa sono insostenibili. La crescente pressione sul mercato delle locazioni riflette un cambiamento nelle abitudini abitative degli italiani, che si stanno adattando alle nuove realtà economiche optando sempre più spesso per l'affitto come soluzione stabile e non solo temporanea. Questo spostamento della domanda dall'acquisto all'affitto evidenzia una trasformazione significativa nel settore immobiliare, con implicazioni a lungo termine per l'intero mercato.

Chi sono i locatari in Italia

Le caratteristiche socio-demografiche influenzano significativamente la diffusione della locazione in Italia. Ad esempio, il 30% delle famiglie numerose, con cinque o più membri, vive in abitazioni in affitto. D'altra parte, le famiglie composte da una sola persona trovano difficoltà ad acquistare una casa, probabilmente a causa della mancanza di risorse economiche, e si rivolgono quindi più frequentemente al mercato delle locazioni. Anche la composizione familiare e l'età giocano un ruolo cruciale nella scelta dell'affitto. Circa il 30% delle famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minore vive in affitto, così come circa un terzo delle persone sole con meno di 65 anni. 

Secondo le più recenti previsioni dell'Istat, questa tendenza è destinata a intensificarsi: entro il 2040, quasi il 39% delle famiglie sarà costituito da persone che vivono da sole, con un aumento previsto di 1,2 milioni di donne sole e oltre 600 mila uomini soli, soprattutto nelle fasce di età più elevate.

I contratti di affitto preferiti

L'analisi delle preferenze dei locatori italiani evidenzia una chiara distinzione tra coloro che possiedono più di un'abitazione e chi ne ha una sola. I proprietari di più immobili tendono a vedere la locazione come un'opportunità di investimento, cercando di generare un'entrata aggiuntiva stabile. Questo è motivato principalmente dalla possibilità di integrare il reddito, rappresentando il 61% delle scelte di locazione. D'altra parte, i proprietari di una sola abitazione preferiscono spesso gli affitti brevi turistici. Questa preferenza è influenzata dalla percezione di una maggiore sicurezza e flessibilità, data la mancanza di tutele adeguate nei contratti di locazione tradizionali e le difficoltà legate agli sfratti. 

Tra i proprietari di immobili, il 51% ha abitazioni attualmente affittate, mentre il 10% opta per affitti brevi turistici. La propensione verso gli affitti brevi è ulteriormente rafforzata dalla volontà di evitare i vincoli tipici degli affitti a lungo termine, come ad esempio lo sfratto (85% di chi sceglie gli affitti brevi), e ai minori vincoli (69% dei casi). Inoltre, il 30% dei proprietari non ha ancora affittato i propri immobili ma intende farlo a breve, mentre il 10% rimane riluttante a mettere in affitto i propri immobili a causa di esperienze negative passate (38%) o per possibili esigenze familiari future (22%).
 

L’affidabilità dei locatari

Il problema della fiducia nei confronti dei locatari è una delle principali sfide del mercato delle locazioni in Italia. La difficoltà di trovare inquilini affidabili e la percezione di una normativa più favorevole agli inquilini disincentivano molti proprietari dall'affittare le loro proprietà. I locatori devono valutare attentamente la situazione economica e familiare degli affittuari, richiedendo spesso garanzie finanziarie aggiuntive. Tuttavia, l'elevata morosità e le procedure legali complicate per il recupero dell'immobile scoraggiano ulteriormente i proprietari.

I locatori sono molto attenti alla situazione economica, occupazionale e familiare degli affittuari, esaminando dettagli come le buste paga, il tipo di lavoro e la composizione del nucleo familiare. Come garanzia, nell'80% dei casi viene richiesto un deposito cauzionale, soprattutto per gli operai, e in circa il 25% dei casi, una garanzia da parte di un genitore o parente, percentuale che sale al 48% per gli studenti.

I locatori, che rappresentano una platea eterogenea in termini di reddito e non necessariamente appartenenti a fasce di reddito elevate, lamentano soprattutto l'alto tasso di morosità degli inquilini e le procedure lunghe e incerte previste dalle norme per recuperare l'immobile in caso di necessità. Dall'altro lato, i locatari soffrono per la mancanza di investimenti e migliorie sugli immobili e per le difficoltà nel trovare case in affitto, problema aggravato dal fatto che molte abitazioni non vengono messe sul mercato delle locazioni.

Una soluzione a questi problemi può essere rappresentata da un servizio di certificazione dell'affidabilità economica degli inquilini. Un servizio come "Affittabile" di CRIF, che attesta la capacità del locatario di rispettare i pagamenti e identifica un canone sostenibile, potrebbe ridurre la morosità e aumentare la fiducia dei locatori. Questo tipo di servizio contribuirebbe a riequilibrare le esigenze di locatori e locatari, migliorando la trasparenza e la stabilità del mercato delle locazioni.

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