Pubblicato il: 03/01/2025
Nel 2025, la politica fiscale italiana si trova ad affrontare uno dei suoi cambiamenti più significativi in ambito immobiliare. Tra le principali modifiche previste, una delle più attese riguarda l’ampliamento dell’applicazione della cedolare secca agli immobili commerciali. Un argomento che, come vedremo, ha suscitato numerosi dibattiti nel corso degli ultimi anni. La cedolare secca, infatti, è una misura fiscale che ha fatto la sua comparsa nel panorama italiano per i contratti di locazione residenziali, al fine di semplificare il regime fiscale per i locatori e per gli inquilini.
Ma cos’ha spinto a considerare l’estensione di questa agevolazione anche agli immobili commerciali? La risposta risiede nell'esperienza positiva della sua applicazione nel 2019, quando il Governo introdusse una versione limitata della cedolare secca, applicata solo ai contratti di affitto di negozi e botteghe. Sebbene fosse una misura sperimentale, il suo impatto è stato piuttosto positivo, sia per i proprietari che per i conduttori, dando il via a una discussione più ampia sul potenziale della cedolare secca anche per altre categorie di immobili non residenziali.
Nel 2019, infatti, il Governo italiano aveva introdotto un regime fiscale agevolato al 21% che si applicava esclusivamente agli immobili di categoria catastale C/1, vale a dire negozi e botteghe, con alcune limitazioni legate alla superficie (max 600 m²). Questa applicazione, seppur temporanea e circoscritta, ha suscitato l’interesse di molti imprenditori e professionisti del settore, portando alla conclusione che fosse una misura vantaggiosa, capace di stimolare il mercato dell’affitto commerciale, soprattutto in un periodo economico difficile. Oggi, con la prospettiva di una riforma fiscale più ampia, il Governo italiano ha preso in considerazione la possibilità di rendere la cedolare secca una misura permanente anche per gli immobili destinati ad attività commerciali, eliminando le restrizioni legate alla metratura.
L’intento della riforma fiscale, ora al vaglio delle istituzioni, è di semplificare il sistema e rendere le imposte più equilibrate, incentivando al contempo la crescita di nuovi spazi commerciali e imprenditoriali, specialmente nelle aree periferiche e in quelle non residenziali. Questo cambiamento potrebbe essere la chiave per rilanciare il settore immobiliare commerciale, che, sebbene vitale per l’economia, ha spesso visto un'elevata pressione fiscale che ha disincentivato gli investimenti in nuove attività.
Attualmente, la cedolare secca si applica esclusivamente agli immobili residenziali destinati a uso abitativo, con aliquote che variano tra il 10% e il 21%, a seconda del tipo di contratto di locazione. Tuttavia, non tutti gli immobili commerciali hanno potuto beneficiare di questa agevolazione. Nel 2019, infatti, l’applicazione della cedolare secca era stata limitata esclusivamente agli immobili di categoria C/1, quindi ai negozi e alle botteghe, ma il periodo di applicazione è stato molto breve, terminando a fine anno.
La riforma fiscale del 2025 si propone di fare un ulteriore passo avanti, ampliando l’applicazione della cedolare secca a tutte le tipologie di immobili commerciali, senza limitazioni legate alla superficie. Questo cambiamento rappresenta una vera e propria novità nel panorama delle politiche fiscali italiane, in quanto elimina restrizioni precedenti, come quella che prevedeva una metratura minima di 600 metri quadrati per usufruire del regime fiscale agevolato.
Con la nuova normativa, la cedolare secca potrà essere applicata a tutti gli immobili destinati ad attività commerciali, purché vengano utilizzati per scopi legati all’impresa, come nel caso di uffici, negozi, capannoni e altri spazi non residenziali. Ciò consentirebbe ai proprietari di usufruire di una tassazione semplificata, applicando un’imposta sostitutiva in luogo di una serie di imposte aggiuntive, come l’IRPEF o altre imposte locali, portando a una notevole riduzione del carico fiscale complessivo. Una novità importante, che potrebbe portare a significativi risparmi per i locatori e quindi a una maggiore competitività del settore.
L’obiettivo della riforma fiscale è rendere il sistema più flessibile e appetibile, favorendo non solo la ripresa di attività commerciali già esistenti, ma anche incentivando nuove iniziative imprenditoriali. Le previsioni suggeriscono che tale riforma, se attuata, potrebbe avere un impatto positivo sull’intero settore, stimolando il mercato delle locazioni commerciali e attirando nuovi investimenti in un periodo che si prevede essere cruciale per l’economia nazionale.
Non tutti i contratti di locazione possono beneficiare della cedolare secca. Attualmente, il regime fiscale agevolato è soggetto a specifiche limitazioni, che ne definiscono l’ambito di applicazione. Ad esempio, gli immobili di categoria A/10 (uffici) o di categoria D (capannoni e strutture produttive) non possono usufruire di questa agevolazione. Inoltre, l’applicazione della cedolare secca è limitata ai contratti stipulati tra persone fisiche e non può essere applicata a contratti tra società o enti che agiscono come imprese.
Un altro vincolo importante riguarda la durata del contratto: la cedolare secca si applica solo a contratti di locazione con durata superiore ai 30 giorni. Di conseguenza, i contratti a breve termine o quelli di natura temporanea non possono usufruire di questo regime. Queste limitazioni erano state pensate per garantire che la cedolare secca fosse utilizzata esclusivamente per locazioni stabili e residenziali, evitando che fosse sfruttata da contratti a breve termine o da attività non destinate ad avere una continuità nel tempo.
Tuttavia, con la riforma fiscale del 2025, si prevede una semplificazione e un ampliamento dei requisiti, che dovrebbero consentire una maggiore applicabilità della cedolare secca anche per immobili commerciali. Questo ampliamento delle condizioni per l’accesso alla cedolare secca rappresenta un notevole passo avanti rispetto al passato, offrendo maggiori opportunità a proprietari e affittuari. La semplificazione dei requisiti, unita alla possibilità di applicare la cedolare secca in maniera continuativa, potrebbe risultare molto vantaggiosa per il mercato commerciale, che negli ultimi anni ha sofferto di una certa stagnazione dovuta alla complessità delle normative fiscali e alla concorrenza di altre forme di investimento.
L’introduzione della cedolare secca per gli immobili commerciali potrebbe portare una serie di vantaggi significativi per il settore immobiliare e per l’economia nel suo complesso. In primo luogo, la riduzione del carico fiscale rappresenta uno degli aspetti più importanti per i proprietari degli immobili. L’imposta sostitutiva applicata dalla cedolare secca consente di evitare il pagamento di imposte aggiuntive, come l’IRPEF, e semplifica notevolmente la gestione fiscale dei contratti di locazione. Questo rende il regime fiscale molto più competitivo, in particolare per chi desidera investire in immobili commerciali.
La possibilità di abbassare le tasse sugli affitti commerciali, infatti, stimolerebbe una maggiore disponibilità di spazi a prezzi competitivi per gli imprenditori, favorendo in particolare le startup e le piccole imprese. Queste attività, che spesso soffrono per l’elevato costo degli affitti, potrebbero beneficiare di contratti più vantaggiosi, riducendo così il costo fisso per l’apertura di nuovi negozi o uffici.
Inoltre, l’estensione della cedolare secca a immobili commerciali inutilizzati potrebbe contribuire alla riqualificazione di aree periferiche o di vecchi fabbricati che altrimenti rimarrebbero abbandonati. Questo avrebbe un impatto positivo sulle città, favorendo la rinascita di zone degradate e incentivando il recupero del patrimonio edilizio. Allo stesso tempo, la maggiore accessibilità agli immobili commerciali porterebbe a una crescita del tessuto imprenditoriale, contribuendo a stimolare l’economia locale.
Un altro vantaggio riguarda la semplificazione burocratica: la cedolare secca offre un regime fiscale più semplice rispetto ad altri contratti di locazione, riducendo la necessità di adempimenti complessi e rendendo il processo di affitto più snello e rapido. In questo modo, i locatori e gli affittuari potrebbero concentrarsi maggiormente sullo sviluppo delle loro attività, piuttosto che sulla gestione di questioni fiscali e burocratiche.
In conclusione, l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali rappresenta una delle riforme più attese per il 2025. Se confermata, questa misura non solo porterebbe benefici significativi al settore immobiliare commerciale, ma potrebbe anche giocare un ruolo cruciale nel rilancio dell’economia nazionale, favorendo l’occupazione e la crescita delle piccole e medie imprese.
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