Come abbiamo visto nell’articolo precedente, dal 2024, è obbligatorio richiedere e inserire negli annunci online il Codice Identificativo Nazionale (CIN). La mancata osservanza di questa normativa comporterà pesanti sanzioni. L'obbligo di assegnazione del CIN si applica alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, agli affitti brevi regolamentati dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, e alle strutture turistico-ricettive, sia alberghiere che extralberghiere, come definite dalle normative regionali sul turismo.

Inoltre, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto significative modifiche alla normativa sulla cedolare secca per le locazioni brevi. A partire dal primo gennaio, l'aliquota fiscale è aumentata dal 21% al 26%. Tuttavia, questa maggiorazione si applica esclusivamente alla seconda, terza e quarta proprietà affittata. Nel caso in cui si affitti un quinto immobile, è obbligatorio aprire una partita IVA. Ma da quando si deve applicare questa nuova aliquota del 26%? La risposta è stata fornita dal Fisco.

È importante ricordare che una locazione breve è definita come un contratto di affitto di un immobile a uso abitativo per una durata non superiore a 30 giorni. La rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate, Fisco Oggi, ha chiarito un dubbio comune: se un contratto di locazione breve viene stipulato a fine 2023 ma la sua scadenza è a gennaio 2024, l'aliquota applicabile rimane del 21%?

Cosa Cambia nel 2024 per gli Affitti Brevi?

Nel fornire la sua risposta, il Fisco ha ricordato che le nuove disposizioni, che prevedono un aumento dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano a partire dal 1° gennaio 2024. Questo è il momento in cui è entrato in vigore l’articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024).

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha emesso una circolare (circolare n. 10/2024) per fornire ulteriori chiarimenti. La circolare specifica che, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, l’imposta sostitutiva al 26% è dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati a partire dal 1° gennaio 2024. Questo segue il principio del "pro-rata temporis" come previsto dall’articolo 26 del TUIR.

La nuova aliquota del 26% si applica quindi sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, senza tenere conto della data di stipula dei contratti o della percezione dei canoni.

È importante notare che l’aliquota della cedolare secca del 26% si applica a partire dal secondo immobile locato. I proprietari che affittano più di una proprietà hanno la possibilità di scegliere un’unità per ciascun periodo d’imposta su cui applicare l’aliquota ridotta del 21%. Questa scelta dovrà essere indicata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di interesse.

Quando si paga la cedolare secca 

La cedolare secca può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 novembre dell’anno di riferimento, a condizione che l’importo da pagare sia inferiore a 257,52 euro. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa per chi gestisce un numero ridotto di locazioni brevi e ha quindi un importo complessivo dell'imposta relativamente contenuto.

Se l'importo della cedolare secca da pagare supera i 257,52 euro, il pagamento deve essere effettuato in due rate. La prima rata, pari al 40% dell'importo totale dovuto, deve essere saldata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. La seconda rata, che copre il restante 60% dell'importo, deve essere corrisposta entro il 30 novembre dello stesso anno.

La Ritenuta del 21% 

Nel contesto degli affitti brevi, gli intermediari che gestiscono i pagamenti dei canoni di locazione, inclusi i gestori di portali telematici, hanno l’obbligo di effettuare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sui canoni stessi. Questa disposizione si applica sempre, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore, e comporta importanti implicazioni sia per gli intermediari sia per i proprietari degli immobili.

Gli intermediari possono includere piattaforme online che facilitano la prenotazione di affitti brevi, agenzie immobiliari e altri soggetti che, a qualsiasi titolo, incassano o intervengono nel pagamento dei canoni di locazione. In qualità di sostituti d’imposta, questi intermediari sono tenuti a trattenere una percentuale del 21% dell’ammontare dei canoni pagati e a versarla all’erario come acconto sull’imposta dovuta dal locatore.

Il locatore, cioè il proprietario dell’immobile che affitta, deve calcolare l’imposta totale dovuta per l’anno fiscale. Questo calcolo può essere effettuato secondo il regime ordinario o quello della cedolare secca, a seconda della scelta fiscale effettuata. Una volta determinata l’imposta, il locatore deve sottrarre l’importo delle ritenute d’acconto già versate dagli intermediari. Se l’importo delle ritenute non copre l’intero ammontare dell’imposta dovuta, il locatore è responsabile per il pagamento del saldo.

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