L'ultima legge di Bilancio ha apportato significative modifiche alla regolamentazione degli affitti brevi per il 2024, con particolare attenzione alla cedolare secca e al ruolo degli intermediari, inclusi i gestori di portali telematici che gestiscono o facilitano i pagamenti dei canoni di locazione. La circolare n. 10/E dell'Agenzia delle Entrate, pubblicata il 10 maggio, ha fornito dettagli cruciali e aggiornamenti essenziali per comprendere le nuove disposizioni relative alle locazioni brevi nel 2024.

Queste modifiche legislative mirano a semplificare il quadro normativo e a garantire una maggiore trasparenza fiscale nel settore degli affitti brevi. La cedolare secca, un'imposta sostitutiva che semplifica il regime fiscale per i locatori, subirà alcune variazioni che influenzeranno i contratti di locazione stipulati nel nuovo anno. Inoltre, gli intermediari, soprattutto quelli che operano online, avranno nuove responsabilità in termini di raccolta e trasmissione dei dati fiscali.

La circolare dell'Agenzia delle Entrate rappresenta una guida fondamentale per i proprietari di immobili, gli inquilini e gli intermediari, fornendo chiarimenti sulle procedure da seguire e sulle scadenze da rispettare per conformarsi alle nuove normative. Questi cambiamenti sono parte di uno sforzo più ampio volto a combattere l'evasione fiscale e a regolare un mercato in rapida crescita, garantendo al contempo una maggiore equità e legalità nelle transazioni di locazione breve.

Quali sono le novità per gli affitti brevi nel 2024?

La cedolare secca, con un'aliquota al 26%, si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. Tuttavia, nulla cambia per la prima o unica abitazione affittata, che continuerà a godere di un'aliquota agevolata al 21%. La recente circolare n. 10/E dell'Agenzia delle Entrate offre istruzioni dettagliate agli uffici riguardo alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) per quanto concerne le locazioni brevi.

Inoltre, sono state introdotte nuove disposizioni per gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che operano nel settore delle locazioni. In particolare, al momento del pagamento al locatore, dovranno agire come sostituti d'imposta, applicando una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Il documento di prassi fornisce anche una dettagliata spiegazione riguardo all'adeguamento della legislazione nazionale alla sentenza sulla fiscalità degli intermediari non residenti emanata dalla Corte di giustizia dell'Unione europea il 22 dicembre 2022, come previsto dalla Legge di Bilancio 2024.

A quanto ammonta la cedolare secca?

La cedolare secca per il 2024 prevede un'aliquota del 26%, che sarà applicata a partire dal secondo immobile dato in locazione. Tuttavia, i proprietari che affittano diverse unità hanno la flessibilità di sceglierne una per ciascun periodo d'imposta e beneficiare così dell'aliquota ridotta al 21%. Questa selezione deve essere specificata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta rilevante. È importante sottolineare che la nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione generati dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti o dalla ricezione dei canoni.

Soggetti in gioco

Gli intermediari, inclusi i gestori di portali telematici, che gestiscono i pagamenti dei canoni relativi ai contratti di locazione saranno tenuti a operare come sostituti d'imposta, applicando una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'importo dei canoni al momento del pagamento al beneficiario, indipendentemente dal regime fiscale scelto da quest'ultimo. Dall'altra parte, il locatore sarà responsabile di determinare l'imposta dovuta, distinguendo tra l'imposta ordinaria e quella sostitutiva, scomputando le ritenute d'acconto e corrispondendo eventuali saldi entro i termini stabiliti per il versamento delle imposte sui redditi.

Per quanto riguarda gli intermediari non residenti, sia dell'UE che extra-UE, che dispongono di una stabile organizzazione in Italia, è previsto che siano soggetti agli stessi obblighi fiscali. Per i soggetti residenti in uno Stato membro dell'Unione europea senza stabile organizzazione in Italia, è possibile adempiere direttamente agli obblighi fiscali o nominare un rappresentante fiscale nel paese. Allo stesso modo, i soggetti extra-UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione svolgeranno i loro adempimenti tramite la stabile organizzazione, mentre in sua assenza dovranno nominare un rappresentante fiscale.

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