Da un po’ di tempo a questa parte, stai cercando di vendere la tua casa. Hai provato a metterla sul mercato da qualche mese, senza però che il tuo immobile abbia suscitato grande interesse. Informandoti meglio, hai scoperto la formula del rent to buy: ti è stata presentata come la soluzione a tutti i problemi: vendere casa con il rent to buy è più facile, perché si tratta di un sistema molto flessibile, in particolare per i potenziali acquirenti.

Ma sarà davvero così? E soprattutto quali sono gli svantaggi di cui, in qualità di venditore, devi tenere conto? Oggi parleremo proprio della vendita di un immobile utilizzando la formula rent to buy: vedremo come funziona, quali sono le principali caratteristiche di questo contratto e gli aspetti a cui un venditore deve prestare particolare attenzione.

Cos’è il rent to buy

Sul piano concettuale, il funzionamento della formula rent to buy è piuttosto semplice. Mettendoci nei panni del venditore, potremmo dire che lo scopo è quello di affittare la propria casa per un certo periodo con la prospettiva di venderla allo stesso inquilino in un secondo tempo.

I motivi che spingono chi vuole vendere casa a proporre ai potenziali acquirenti una soluzione di questo tipo possono essere molti, primo fra tutti la speranza di trovare un compratore in un mercato immobiliare che viene talvolta percepito come difficile.

Molte volte, il rent to buy si presenta infatti come una formula particolarmente vantaggiosa per l’acquirente, che può cominciare a trasferirsi nell’immobile senza dover decidere subito se acquistarlo o meno. Pensa ad esempio a chi vorrebbe comprare casa ma al momento non dispone delle garanzie sufficienti per ottenere un mutuo. Oppure a coloro che, prima di potersi permettere di acquistare un nuovo immobile, devono riuscire a vendere la loro vecchia casa. O ancora chi, più semplicemente, desidera “testare” l’immobile abitandoci per un po’ di tempo prima di decidere di acquistarlo.

In tutti questi casi, il rent to buy si presenta come una soluzione praticamente ideale, permettendo al venditore di allargare la cerchia di potenziali compratori. Certo, il futuro acquirente dovrà pagare l’affitto per un certo periodo, ma d’altra parte potrà ancora decidere di svincolarsi dall’acquisto fino alla scadenza del contratto.

Come funziona il rent to buy

Vediamo ora più nel dettaglio come funziona questa formula. Mettiamo che tu stia cercando di vendere casa da un po’, ma senza successo. Per cercare di rendere il tuo immobile più appetibile, decidi di proporre il rent to buy.

Così facendo, devi abbandonare l’idea di vendere subito, ma almeno aumenti le probabilità di trovare un acquirente e, per la durata del contratto, incasserai comunque un affitto. Il potenziale acquirente abiterà la tua casa dapprima in qualità di inquilino: il canone che ti corrisponderà mensilmente sarà costituito da:

·        una parte versata come pigione (di solito il 50% del canone);

·        una parte versata a titolo di acconto, che verrà scalata dal prezzo pattuito qualora la compravendita dovesse concretizzarsi (di solito, l’altro 50% del canone).

In alcuni casi, viene richiesto al futuro acquirente anche il versamento di un acconto iniziale (che solitamente ammonta al 6% del prezzo di vendita). Anche questo può essere però rateizzato, prevedendo il versamento di un acconto mensile più alto.

Allo scadere del contratto, l’inquilino potrà decidere se procedere o meno all’acquisto dell’immobile. Attenzione: non esiste alcun obbligo di acquisto. E, se dovesse rinunciarvi, tu gli dovresti restituire tutte le somme versate a titolo di acconto, potendo trattenere unicamente le pigioni. Per questo motivo, è consigliabile che il venditore si tuteli in modo adeguato, ad esempio fissando un affitto più alto rispetto a quello di mercato.

Quanto dura un contratto rent to buy

La durata di un contratto rent to buy può essere liberamente stabilita dalle parti entro un limite di tre anni, ma può estendersi fino a dieci anni se venditore e potenziale acquirente si accordano in questo senso.

Tieni conto che, per tutta la durata del contratto, non potrai vendere il tuo immobile ad altri: la vendita della tua casa resterà bloccata in favore dell’inquilino con cui hai concluso il contratto rent to buy, senza che quest’ultimo si sia in alcun modo obbligato all’acquisto.

La formula rent to buy conviene?

Ora che abbiamo passato in rassegna le principali caratteristiche dei contratti rent to buy, è giunto il momento di chiedersi se si tratti di una soluzione davvero conveniente per te che vuoi vendere casa.

Da una parte aumenteresti le probabilità di trovare un potenziale acquirente, dall’altra dovresti però abbandonare l’idea di vendere in tempi ragionevolmente brevi, senza contare che la controparte potrà decidere liberamente se acquistare il tuo immobile o meno una volta che il contratto sarà arrivato a scadenza.

Dal punto di vista del venditore, il principale problema è infatti proprio questo: dover bloccare la vendita della casa per anni senza avere alcuna certezza sul fatto di riuscire poi a concludere la compravendita. Così, se l’inquilino dovesse rinunciare all’acquisto ti ritroveresti punto e a capo, con l’unica consolazione di aver incassato l’affitto per un po’ di tempo.

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Come forse avrai notato, in questo articolo abbiamo parlato di rent to buy mettendoti in guardia dagli aspetti che potrebbero andare contro gli interessi di chi vuole vendere la propria casa. Con ciò, non vogliamo far passare il messaggio che questa formula sia sbagliata a priori. La cosa importante è essere ben consapevoli del tipo di contratto che si sta andando a sottoscrivere.

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