Chi ha partecipato all'International Real Estate Symposium 2025 ha avuto la conferma di un trend ormai evidente: il mercato degli affitti brevi, in Italia e all'estero, è in costante crescita. Ma prima di addentrarci nelle strategie più avanzate, è fondamentale partire dalle basi.

Affittare un immobile può rispondere a diverse esigenze, dall’ottimizzazione di una proprietà inutilizzata alla creazione di una rendita costante. Qualunque sia la motivazione, l’obiettivo resta lo stesso: massimizzare i profitti nel rispetto delle normative. Tuttavia, districarsi tra le regole e gli adempimenti richiesti può sembrare un percorso a ostacoli, soprattutto in Italia, dove la burocrazia rappresenta spesso una sfida.

Vediamo insieme quali sono i requisiti essenziali per affittare una casa in modo regolare e senza sorprese.
 

Affittare casa in regola: i passi fondamentali per evitare problemi

Decidere di affittare un immobile è un'ottima strategia per generare una rendita aggiuntiva, ma è fondamentale conoscere la normativa e seguire la procedura corretta per evitare sanzioni o invalidare il contratto. Vediamo quindi quali sono i requisiti essenziali e i documenti necessari per un affitto sicuro e conforme alle regole.

1. Verificare i requisiti dell’immobile

Prima di mettere una casa in affitto, è necessario accertarsi che rispetti alcuni standard fondamentali, tra cui:

• ambienti puliti e in buone condizioni (compresa l’imbiancatura);
• impianti  a norma e apparecchiature funzionanti;
• assenza di vincoli legali come ipoteche, pignoramenti o debiti pendenti.
   

2. Documentazione obbligatoria per il locatore

Il proprietario deve disporre di alcuni documenti essenziali per stipulare un contratto valido:

• Documento d’identità e codice fiscale in corso di validità;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE), che certifica l’efficienza energetica dell’immobile. Nei contratti soggetti a registrazione, è obbligatorio specificare che il conduttore ha ricevuto l’APE;
• Visura catastale, con i dati dell’immobile e i relativi proprietari;
• Planimetria catastale, che illustra la disposizione interna e le misure dei locali;
• Certificato di agibilità, che attesta la conformità dell’immobile agli standard abitativi;
• Atto di provenienza e regolamento condominiale, richiesti in caso di affitto in un complesso residenziale.
   

3. Documentazione richiesta al conduttore

Anche l’inquilino deve fornire alcuni documenti per formalizzare l’accordo:

• Documento d’identità e codice fiscale (anche per eventuali conviventi);
• Garanzie economiche e referenze: il locatore può richiedere documenti che attestino l’affidabilità del conduttore, come buste paga o Certificazione Unica per lavoratori dipendenti, Modello Unico per autonomi, oppure una fideiussione bancaria o da parte di un familiare.
   

4. Firma e registrazione del contratto

Una volta raccolti i documenti e definito l’accordo, le parti possono firmare il contratto di locazione, che diventa legalmente valido solo dopo la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, da effettuare entro 30 giorni. Questa operazione può essere svolta personalmente o tramite un intermediario e comporta il pagamento dell’imposta di registro e di bollo. La mancata registrazione non solo rende nullo il contratto, ma può comportare sanzioni per entrambe le parti.

Seguire questi passaggi permette di affittare un immobile in totale sicurezza, garantendo sia al proprietario che all’inquilino un’esperienza serena e priva di imprevisti.
 

Affitti brevi: regole e opportunità per i proprietari

Sempre più proprietari scelgono di affittare il proprio immobile per periodi inferiori ai 30 giorni, attratti dalla possibilità di ottenere una rendita flessibile senza vincoli a lungo termine. Tuttavia, per operare in regola ed evitare problemi fiscali o legali, è essenziale conoscere le normative di riferimento.

La Legge 21 giugno 2017 n. 96 stabilisce alcune disposizioni fondamentali per gli affitti brevi, tra cui:

• Nessun obbligo di IVA, a meno che il proprietario non affitti più di due unità immobiliari, caso in cui l’attività potrebbe essere considerata imprenditoriale;
• Cauzione facoltativa, che il locatore può richiedere come garanzia per eventuali danni. Se l’immobile viene riconsegnato nelle condizioni pattuite, l’importo deve essere restituito all’inquilino;
• Quietanza di pagamento, da rilasciare al conduttore al termine del soggiorno per attestare l’avvenuto pagamento dell’affitto;
• Regime fiscale a scelta: al momento della dichiarazione dei redditi, il locatore può optare tra la tassazione ordinaria o il regime della cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva sul canone percepito;
• Esenzione dall’obbligo di registrazione: i contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, semplificando così il processo burocratico per i locatori e riducendo i costi legati alla registrazione.

Case vacanze: obblighi e requisiti per un affitto senza sorprese

Le case vacanze rappresentano un’opportunità redditizia per chi desidera affittare un immobile a fini turistici. Generalmente, queste locazioni hanno una durata inferiore ai 30 giorni, permettendo ai proprietari di usufruire di alcune semplificazioni fiscali e burocratiche. Tuttavia, se l’attività diventa continuativa e strutturata, vengono applicate regole più stringenti, con obblighi simili a quelli di un’attività imprenditoriale. Ogni Regione ha normative specifiche, ma esistono alcune linee guida comuni da seguire per affittare una casa vacanze in modo regolare.

Per operare nel rispetto delle norme, il proprietario deve adempiere ai seguenti obblighi:

• Ottenere l’autorizzazione del Comune di residenza, secondo le disposizioni locali in materia di locazioni turistiche;
• Iscriversi al Registro delle Imprese e aprire una partita IVA, nel caso in cui l’attività sia continuativa e con carattere imprenditoriale;
• Accreditare l’immobile presso la Questura di competenza, per la registrazione degli ospiti;
• Comunicare alla Polizia i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo, tramite il portale "Alloggiati Web";
• Segnalare la cessione di fabbricato, qualora il soggiorno superi i 30 giorni o coinvolga cittadini extracomunitari;
• Raccogliere e versare la tassa di soggiorno, se prevista dal Comune in cui si trova l’immobile;
• Stipulare un contratto di locazione, obbligatorio per soggiorni superiori ai 30 giorni.

Oltre alla conformità normativa, è essenziale adottare strategie efficaci per massimizzare le prenotazioni e la redditività della casa vacanze. Un’ottima visibilità online, una gestione efficiente delle recensioni e un’offerta competitiva possono fare la differenza nel lungo termine.
 

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Chi decide di mettere in affitto uno o più immobili, spesso e volentieri rinuncia a occuparsi personalmente della gestione, che delega invece a un property manager. Si tratta di un’alternativa che consente al proprietario di liberarsi da tutte le incombenze che un immobile in affitto comporta, in particolare quando si opta per gli affitti brevi.

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