Il dilemma sull'opportunità per l'usufruttuario di affittare casa a terzi è un interrogativo comune tra coloro che hanno ottenuto diritti di godimento su un immobile, senza avere la necessità effettiva di occuparne personalmente lo spazio. Questa situazione si presenta spesso in contesti familiari, come quando un figlio riceve l'usufrutto di una casa di proprietà dei genitori, ma per motivi di lavoro o residenza, risulta impossibilitato a risiedervi.

In questo scenario, sorge spontanea la domanda: può l'usufruttuario concedere l'immobile in locazione ad altre persone? La risposta, sorprendentemente, è affermativa. In assenza di specifici accordi tra il nudo proprietario e l'usufruttuario, quest'ultimo ha il diritto di procedere con la locazione dell'immobile a terzi, senza incontrare significative restrizioni.

Tuttavia, è importante che la locazione rispetti scrupolosamente i requisiti di legge pertinenti. Per garantire il rispetto di tali normative e la tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte, può essere vantaggioso avvalersi di una procedura guidata per la redazione di un contratto d'affitto. Questo approccio offre una solida base legale e contribuisce a evitare futuri conflitti o complicazioni.

Andremo ora a scoprire nel dettaglio come funziona. 

Cos’è l’usufrutto?

Prima di esplorare se l'usufruttuario abbia il diritto di concedere in locazione l'immobile, è essenziale ricordare la natura stessa dell'usufrutto. Secondo quanto definito dall'articolo 978 del Codice Civile e successivi, l'usufrutto rappresenta un istituto giuridico che consente al titolare di un bene di concedere diritti di godimento a un terzo soggetto.

In termini pratici, l'usufrutto regola i rapporti tra due figure chiave:

1. Il nudo proprietario, il quale detiene la piena proprietà dell'immobile.

2. L'usufruttuario, colui che ha il diritto di godere dell'immobile per i propri scopi e interessi.

È importante sottolineare che un contratto di usufrutto non può superare in durata la vita dell'usufruttuario o, nel caso di enti, i 30 anni. Sebbene esistano diverse tipologie di usufrutto - oneroso, per usucapione, per testamento, per sentenza - quello più comune in ambito immobiliare è generalmente quello a titolo gratuito. Questo scenario si verifica spesso quando i genitori decidono di concedere al figlio il godimento di un appartamento di loro proprietà, come precedentemente menzionato.

È cruciale evidenziare le distinzioni tra usufrutto e locazione, poiché, a meno di accordi specifici tra usufruttuario e nudo proprietario:

• nell'usufrutto, il beneficiario gode di tutti i benefici naturali e civili del bene, ottenendo così il diritto di operare autonomamente sull'immobile. Ciò può includere la possibilità di effettuare ristrutturazioni, concedere in locazione a terzi o cedere l'usufrutto stesso;

• nella locazione, al contrario, l'inquilino usufruisce dell'immobile secondo i limiti stabiliti dal contratto. Questo significa che non può modificare la destinazione d'uso, apportare modifiche strutturali senza il consenso del proprietario, né trasferire il contratto di locazione a terzi, tra le altre restrizioni.

Comprendere queste distinzioni è fondamentale per delineare correttamente i diritti e le responsabilità delle parti coinvolte nel contesto dell'usufrutto e della locazione immobiliare.

Condizioni e limiti dell'affitto da parte dell'usufruttuario

Quando ci si chiede se l'usufruttuario possa affittare casa a terzi, è essenziale considerare le condizioni specifiche che regolano tale possibilità. In linea generale, salvo eventuali restrizioni specifiche stabilite nel contratto, non vi sono particolari limitazioni per avviare una locazione su un immobile ottenuto in usufrutto.

Nel caso in cui il contratto di usufrutto stipulato con il nudo proprietario non imponga limitazioni specifiche - come un divieto di locazione o la necessità di ottenere il consenso del nudo proprietario - l'usufruttuario ha il diritto di affittare casa a terzi.

Tuttavia, è importante rispettare alcuni vincoli, come prescritto dall'articolo 999 del Codice Civile:

1. Formalità del contratto di locazione: la locazione deve essere documentata attraverso un atto notarile o una scrittura privata, con data certa antecedente alla fine dell'usufrutto. Questo passaggio è cruciale affinché, al termine dell'usufrutto, l'affittuario non sia obbligato a restituire immediatamente l'immobile al nudo proprietario. Utilizzare modelli precompilati di contratto d'affitto può facilitare il rispetto di tali requisiti documentali.

2. Limiti temporali: se il contratto di usufrutto ha una durata indeterminata o è legato alla vita dell'usufruttuario, la locazione non può protrarsi oltre i 5 anni dalla cessazione dell'usufrutto.

Tuttavia, il contratto di usufrutto può contemplare accordi diversi da quelli previsti dalla legge tra nudo proprietario e usufruttuario. Ad esempio, le parti potrebbero concordare che:

• L'usufruttuario non abbia il diritto di concedere l'immobile in locazione;

• L'usufruttuario debba ottenere il consenso esplicito del nudo proprietario prima di affittare l'immobile.

È fondamentale che tali eccezioni siano chiaramente stabilite nell'accordo sottoscritto dalle parti. In assenza di tali restrizioni contrattuali, l'usufruttuario non sarà vincolato nella sua capacità di affittare l'immobile.

Invece, quando si tratta di concedere in locazione un immobile su cui si detengono diritti di godimento, come il diritto di abitazione, è importante distinguere tra questo e l'usufrutto. Il diritto di abitazione, regolato dall'articolo 1022 del Codice Civile, consente di vivere in un immobile altrui solo per i bisogni personali e familiari essenziali. Poiché questo diritto è limitato alle esigenze abitative, in tali condizioni non è consentito nè cedere l'immobile a terzi, a titolo oneroso o gratuito, nè tantomeno concedere l'immobile in locazione a terzi, come indicato dall'articolo 1024 del Codice Civile.

Limiti e responsabilità dell'usufruttuario: cosa non può fare

Sebbene l'usufrutto offra notevoli vantaggi, è importante sottolineare che non conferisce all'usufruttuario la piena proprietà dell'immobile. Di conseguenza, vi sono alcune azioni che l'usufruttuario non può intraprendere, anche rispetto alla possibilità di concedere l'immobile in locazione a terzi.

In generale, chi ottiene l'usufrutto di un immobile non ha il diritto di:

• Vendere l'immobile, dato che non detiene i diritti di proprietà;

• Modificare la destinazione economica dell'immobile;

• Rifiutarsi di restituire l'immobile al termine del contratto d'usufrutto e deve sempre mantenerlo in condizioni adeguate;

• Rifiutarsi di provvedere alle spese di gestione e manutenzione ordinaria dell'immobile.

• Evitare il pagamento delle imposte sul reddito e altre tasse, come IMU e TARI, relative all'immobile usufruito.

Ma cosa accade se i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario si deteriorano nel tempo, anche con una locazione attiva sull'immobile? Quali pretese possono avanzare reciprocamente le parti?

Considerando sempre i vincoli contrattuali:

• L'usufruttuario non può cacciare di casa il proprietario poiché quest'ultimo conserva la proprietà dell'immobile e il diritto di accesso.

• D'altro canto, il proprietario può cacciare l'usufruttuario in caso di comportamenti negligenti, danneggiamento dell'immobile, rinuncia preventiva all'usufrutto o prescrizione. Quest'ultima si verifica quando l'usufruttuario non usufruisce dei benefici ottenuti per 20 anni consecutivi.

Data la complessità di tali situazioni, in caso di contrasti è consigliabile consultare un consulente legale, che può fornire un orientamento chiaro e professionale per risolvere efficacemente i conflitti tra le parti.
 

Vuoi affittare casa, ma non sai a chi rivolgerti?

Chi opta per mettere in affitto uno o più immobili, spesso e volentieri rinuncia a occuparsi personalmente della gestione, che delega invece a un property manager. Si tratta di un’alternativa che consente al proprietario di liberarsi da tutte le incombenze che un immobile in affitto comporta, in particolare quando si opta per gli affitti brevi.

Proprio per andare incontro alle esigenze di chi desidera mettere in affitto la propria casa, senza però doversi occupare direttamente dell’amministrazione, noi di Klak abbiamo creato due servizi per chi desidera crearsi un’entrata automatica e regolare sia tramite gli affitti brevi, sia attraverso la locazione tradizionale. Ecco le due opzioni che ti proponiamo:

1.       Affitti la tua casa direttamente con Klak. In questo caso, affitterai la tua casa agli imprenditori immobiliari che fanno parte della nostra rete. Loro si occuperanno di riaffittarla tramite il sistema degli affitti brevi pensando a tutto, mentre tu non dovrai fare altro che incassare la tua rendita senza pensare più a nulla. 

oppure

2.       Ti affidi al nostro servizio di property management, ideale se preferisci optare per la continuità tipica dei contratti di locazione più a lungo termine. Anche in questo caso, saremo noi a pensare a tutto, dalla gestione alla promozione, passando per un’accurata selezione degli inquilini.

Con Klak vendi e affitti casa, senza pensieri!

Klak è il primo human instant buyer in Italia! Oltre a consentirti di vendere casa in un click, da oggi ti offre anche la possibilità di affittare casa con la garanzia di avere a che fare unicamente con degli interlocutori affidabili e senza dover pensare a niente se non a incassare la rendita che ricaverai.

Vuoi vendere o affittare casa velocemente grazie al supporto di un team di esperti del mercato immobiliare? Puoi avere tutto questo in un klak! Vai sul sito www.klak.it e ottieni subito una valutazione gratuita della tua casa o dell’affitto che potresti incassare. Uno dei nostri esperti ti contatterà per definire i passi successivi.